中咨视界

徐成彬 | 从试点到常态化发行,基础设施R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������EITs变与不变
发布日期:2024-07-26 信息来源:中咨研究 访问次数: 字号:[ ]

从试点到常态化发行,基础设施REITs变与不变

——解读《国家发展改革委关于全����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������)项目常态化发行的通知》

中咨公司资本业务创新咨询中心 ����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������; 徐成彬

2024年7月26日,《国家发展改革委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关于全面推动基础设施领域不动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������》(发改投资〔2024〕1014号,简����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������称《常态化发行通知》)正式发布,标志我国基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������短短三、四年间,我国公募REITs市场从无到����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������有并稳健发展,资产行业范围逐步拓展,项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������目基本条件日渐明确,投资管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合规要求广获支持,募集资金用途更具弹����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������性空间,收益稳定性和市场风险已被投资者认����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������知,申报推荐程序正走向规范,基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施REITs具备了从试点转向常态化发行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的条件。

试点就是试规则,需要摸着石头过河;常态化发行就����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是依法合规执行,扬帆远航济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������沧海。相比REITs试点的申报推荐条件,常态化发行存在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������诸多“变”和“不变”,变是适应RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs市场发展的需要,不变是保持REITs����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场稳定的根基。

一、 行业范围之变����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������:REITs家族迎来诸多新面孔

《常态化发行通知》将底层资产行业扩容至十����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������二大类,新增了养老设施、市场化租赁住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房、燃煤发电等资产类型,放宽了旅游景区范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������行业项目的配套或不可分割的酒店、底商等,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更好地满足了资产扩容提质发展需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要。

(一)盘活养老设施助力解决“老����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������有所养”重大民生问题

《常态化发行通知》主动应对人口老龄化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,首次将养老设施纳入REITs底层资产范围,促进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������银发经济发展,助力解决“老有所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������养”基本民生问题。

我国已进入老龄社会,养老服务市场潜力巨大。20����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������23年末全国总人口为14.1亿人,60周岁及以����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������上老年人口占总人口的21.1%,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������65周岁及以上老年人口占总人����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������口的15.4%;预计2035年,60岁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及以上人口将突破4亿,占总人口����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的比例将超过30%。全国现有养老机构4.1万个、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������养老服务床位820.1万张,远不能满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������老年群体的基本养老需求和消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������升级趋势需要。

通过REITs盘活养老设施,鼓励和引导更多社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会力量积极参与养老事业和养老产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,提升养老服务供给能力,有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������利于完善养老、医疗、长期照护等社会保障机制,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������加快银发经济规模化、标准化、集群化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、品牌化发展,有效满足老年人多层次、多样化养老服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务需求,增进老年人的福祉����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

(二)市场化租赁住房满足新市民和青年人“住有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������宜居”诉求

《常态化发行通知》关注新市民和青年人的多元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房需求,在加大保障性住房建设和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供给的同时,将保障性租赁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房、公共租赁住房拓展至市场化租赁住房,推动“住有所居”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和“住有宜居”并行发展。

深入推进以人为本的新型城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������镇化,是中国式现代化的必由之路。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2023年我国常住人口城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������镇化率为66.2%,户籍人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������口城镇化率为48.3%,而发达国家城镇����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化率大多超过80%,我国城镇化发展水平还有较大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的提升空间。新市民是城市现代化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设的主力军和生力军,包����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������括但不限于进城务工人员、新就业大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中专毕业生等,约有3亿人。仅以高校毕业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������生为例,2023年全国达1158万����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人,大多成为新市民。

基础设施REITs首次将专业机构自持、不分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������拆单独出售并长期用于出租的市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化租赁住房项目,以及专门为园区入驻企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提供配套服务的租赁住房项目纳入底层资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,极大地丰富了租赁住房的来源����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,适应了新市民和青年人对居住条件的不同层����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������次需要,并为产城融合发展创造条件。保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障性租赁住房属于福利性政策住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������房,具有“兜底性”“补充性”作用;专业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������机构长期深耕租赁住房市场,具有专业化的运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理能力,可以更好地满足部分租赁群体从“住有所居����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������”提升至“住有宜居”的幸福诉求。

(三)积极谨慎纳入部分酒����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������店、商业办公和配套底商

《常态化发行通知》首次允许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������景区内的配套旅游酒店、消费基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产范围,更加强调资产完整性要求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

我国基础设施REITs贯彻党中央、国务院����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有关决策部署,稳妥地调整资产范围。2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������020年REITs政策将产业园区和仓储物流等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产纳入试点,推动相关产业发展;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������2021年国家发展改革委发布的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������《关于进一步做好基础设施领域不动产投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资信托基金(REITs)试点工作的通知》(简����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������称958号文)率先在保障性租赁住房领域开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展REITs试点,助力住房保障体系建设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;2023年国家发展改革委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������出台的《关于规范高效做好基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施领域不动产投资信托基金(REITs)项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目申报推荐工作的通知》(简称236����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������号文)纳入百货商场、购物中心、农贸市场、社区商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业等消费基础设施,更好促进投资和消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的良性循环。

2024年《常态化发行通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知》在特定行业有条件地放开物理上不可分割、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产权上归属于同一原始权益人的酒店、商业办公、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������配套底商等资产,并进一步将家居、建材、纺织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������等专业市场项目并入消费基础设施,更加贴合����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目实际,有利于解决部分项目投资管理手续(如建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设用地规划许可证)难以拆分的问题,同时可提升项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的综合收益。

(四)低碳、灵活的燃煤发电项目推动碳达峰碳中和

《常态化发行通知》丰富了能源基础设施的细分����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������领域,首次将清洁高效、灵活高效的燃煤发电项目纳����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入底层资产,并界定了纯凝工况的灵活调节能力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等条件,促进能源结构转型����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。

推进碳达峰碳中和,能源领域是主战场,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������绿色低碳已成为能源发展主旋律。20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������23年我国总发电量94564.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������4亿千瓦时,其中火电占比����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������为66.3%,但煤电装机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������比例近年持续下降。至2023年底,我国发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������电装机容量29.2亿千瓦,其中煤电����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������装机占比首次降至40%以下(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������39.9%),并网风电和太阳能发电合计装机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规模占比为36%。至2024����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年6月底,全国并网风电和太阳能发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������电合计装机达到11.8亿千瓦,首次����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������超过煤电装机规模,占总装机容量比重为38.4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������%。

深能源燃气发电、国家电投海����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上风电、京能光伏发电等清洁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能源REITs项目上市以来的稳健表现,为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更多能源基础设施发行REI����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts提振了信心,近期特变电工新能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������源REIT和明阳智能新能源REIT火爆认����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������购便是明证。《常态化发行通知》在继续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支持清洁能源发行REITs的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同时,打开燃煤发电项目之门,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对燃煤机组灵活调节能力、低碳燃料掺烧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������比例(热量比例不低于10%)、大规模碳捕集利用与����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������封存(CCUS)等条件提出了明����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������确要求,不仅为REITs市场带来规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������巨大、收益稳定的燃煤发电资产来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源,也助力实现能源转型和“双碳”目标。

以燃煤发电项目的灵活调节能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������力为例,国家发展改革委、国家能源局2021年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出台的《关于开展全国煤电机组改造升级的通知》����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������明确要求,新建煤电机组和现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������役机组灵活性改造纯凝工况调峰能力的一般化要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求为最小发电出力达到 35%额定负荷;202����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������4年发布的《关于加强电网调峰储能和智能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化调度能力建设的指导意见》要求,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在新能源占比较高、调峰能力不足的地区,在确保安全����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的前提下探索煤电机组深度调����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������峰,最小发电出力达到30����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%额定负荷以下。《常态化发行通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������知》要求纯凝工况最小发电出力在30%额����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定负荷以下,将激励更多煤电机组自主提升����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������负荷调节能力,为新能源消纳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������释放更多的电量空间,并帮助电网����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安全稳定运行。

此外,从燃煤发电项目的改造和建设方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������看,2024年7月国家发展改革委、国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家能源局发布《煤电低碳化改造建设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������行动方案(2024—2027年)》,提出了优先支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������持在可再生能源资源富集、经济基础较好、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������地质条件适宜的地区实施煤����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������电低碳化改造建设,因地制宜实施生物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������质掺烧、绿氨掺烧、碳捕集利用与封存,统筹推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进存量煤电机组低碳化改造和新上煤电机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������组低碳化建设。因此,燃煤发电发行基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施REITs,将吸引更多投资主体参与和支持煤电����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������低碳化改造建设,推动能源结构优化。

(五)景区从5A放宽至4A带动文化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������旅游发展

《常态化发行通知》放宽文化旅游基础设施项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������目范围,旅游景区标准从5A放宽至4A,并涵盖景区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规划范围内的配套旅游酒店,释放旅游����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费潜力。

文化旅游基础设施承载文化的传承����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、弘扬、进化的历史使命,是坚定文化自信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的重要根基。通过REITs盘活文旅资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产,不仅是国家文化自信建设的重要内容,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������也是旅游领域深化供给侧结构性改革的重����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������要抓手。自2021年958号文提出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������探索以自然文化遗产、国家5A级旅游景区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������等具有较好收益的旅游基础设施开展试点以来,已有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多个文旅基础设施开展REITs前期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������培育,但至今尚未有项目获得推荐和发行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,其重要原因之一是符合条件的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可扩募资产相对较少。

我国现有5A级景区339处,4A级景区超����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������过3000个。《常态化发行通知》在文旅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资产类型上,将旅游景区从国家5A级放宽����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������至4A级,并将景区规划范围内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、产权上归属同一发起人(原始权益人)的配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������套旅游酒店一并纳入,丰富了优质旅游资源供给。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������景区资产范围的拓展将促进更多旅游景区资产盘活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,催化文旅项目“活起来”和“火����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������起来”,推进文化和旅游深度融合发展。

二、 合规要求之变:资产完整性、可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������转让性、规模性和资金用途

合规性是基础设施REITs首要的第一性问����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������题。《常态化发行通知》在继续严把投资管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合规性和土地使用合规性的基础上,总结试点经验,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������强化了项目资产完整性,简化了资产可转让性,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������放宽了某些行业可扩募资产规模要求,明确了P����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������PP新机制对特许经营项目合规要求,增大了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������回收资金用途的弹性空间。

(一)突出底层资产的完整性

常态化发行阶段从资产功能发挥和总体价值创造的角����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������度,要求项目应将实现资产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������功能所必需的、不可分割的各����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������组成部分完整地纳入底层资产范围,避免部分资产入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������池可能带来的同业竞争或利益冲突。

鉴于产业园区项目底层资产通常包括多栋����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建筑物(子项目),常态化发行阶段要求与底层����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产所属同一建筑原则上应当全����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部纳入底层资产,特殊情况下未入池资产占单体建筑面����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������积的比例不得超过30%,更好地保障了资产运营稳定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������性。

(二)简化资产可转让性的审����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������核事项

基础设施REITs是将原始权益人持有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的项目公司所有股权通过资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������证券化100%转让给公募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基金,项目公司名下的各类资产必须具备可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������转让性。经过试点阶段的实践,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产可转让手续的办理流程已日渐通畅,在常态化发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行阶段发展改革部门将不再审核企业内部决策、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国资转让、分拆上市、融资限制条件等事项,改由����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发起人(原始权益人)依法依规自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行办理。

以国有资产转让为例,自2020年10月����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������深圳市国资委率先破局,批准本地基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施REITs项目豁免进场交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������以来,各地国资委也积极支持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������国有企业发行REITs。特别是2022年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������5月国务院办公厅发布《关于进一步盘活存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量资产扩大有效投资的意见》(国办1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������9号文),明确“涉及国有产权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������非公开协议转让的,按规定报同级国有资产监����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������督管理机构批准”,对国有产权非公开协议转����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������让统一了审批流程和交易规则,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为国资监管部门对国有企业发行R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs出具无异议函提供了依据。

(三)放宽部分行业可扩募资产的规模要求

基础设施REITs从前期准备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������到发行上市的周期较长,各种中介服务费用较高,募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������集资金规模达到一定水平才具有经济性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,也有利于摊薄单位投资成本。首批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施REITs试点提出了首����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发当期不动产评估净值不低于10亿����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������元的要求,《常态化发行通知》不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仅坚持了首发不低于10亿元和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保障性租赁住房不低于8亿元的要求,还对养����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������老设施项目提出了不低于8亿元的标准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,兼顾了部分行业现状资产的特点。

扩募是基础设施REITs发挥融资平台的基本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������路径,发起人(原始权益人)必须具有较强的扩募能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������力。常态化发行阶段,仍将继续要求发起����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人(原始权益人)首发基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������施REITs时,其名下控制持有并基本具备����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行条件的可扩募资产原则上不低于首发资产规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的2倍。鉴于文旅基础设施等行业符合REITs����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行条件的项目较少,以及首发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规模超过50亿元的项目仍持有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2倍可扩募资产的压力,常态化发行阶段适����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当放宽了这些行业或项目首发REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s对可扩募资产规模要求。

(四)区别对待新老PPP机制下的项目合规性

政府和社会资本合作(PPP)项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目主要包括基于使用者付费的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������特许经营(Concession)模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式和基于政府付费的私人融资计划����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������(PFI)模式,其中采用特许经营模式的PPP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目是发行基础设施REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts的重要资产类型。鉴于我国PPP����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策的调整变化,《常态化发行通知》����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将PPP项目实施时间分为三����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个阶段:2014年9月前、2014年9月至2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������023年2月、2023年2月之后,分别执行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当时国家关于PPP项目的相关规定以及PP����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P新机制要求。PPP项目应取得特����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������许经营协议或合同签署机构、行业主管部����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门出具的无异议函,PPP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新机制下的项目还应属于全国政府和社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会资本合作项目信息系统的合规项目。

补贴是很多PPP项目无法回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������避的重要问题。特别是2014年9月至����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2023年2月期间实施的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PPP项目,大量存在补贴(可行性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������缺口补助)或新增政府支出责任,甚至存在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地方政府隐性债务风险,这类项目必须符合PPP项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目清理核查要求。新老PP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������P机制下的项目发行REITs,都强调收入来源应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以使用者付费为主。常态化发行阶段,PPP项目如����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������果涉及政府补贴,补贴依据必须遵循行业统一规定要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求,防止针对具体PPP项目设计个性化补贴����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(可行性缺口补助)方案;在补贴规模上,近3年每年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������补贴金额占年收入比例原则上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不超过15%,防止项目收益过分依赖补贴。在高速����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公路、污水垃圾处理等RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs项目评估中,应特别����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关注项目定价标准或调价依据,谨慎对待����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������没有依据的调价假设,或者仅根����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������据项目内部收益率反向计算预期调价����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������幅度、频率等指标,防止由于实际与预期调价存在����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������偏差而导致新增政府支出责任、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������固定收益率、变相的可行性缺口����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������补助等违规风险。

(五) 扩大回收资金使用的弹性选择����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������空间

基础设施REITs政策设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������伊始,就聚焦盘活存量资产、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������带动增量投资,关注回收资金的使用方案并不断����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调整用途及比例。早期试点政策要求9����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%净回收资金用于在建项目或前期工作成熟的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新项目;236号文件允许不超����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,不超过10%的净回收资金可用于已上市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基础设施项目的小股东退出或补充发起人(原始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权益人)流动资金等。

《常态化发行通知》提出净回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收资金主要用于在建工程、新建项目和存量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产收购,不再限制新建项目投资和存量资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产收购的资金使用比例,并允许不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������超过15%的净回收资金用于补充发行人(原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人)流动资金,为原始权益人留下了更多的自主选择����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权。根据房地产调控政策,常态化发行阶����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������段禁止回收资金变相用于商品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅开发项目;租赁住房、消费基础设����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施、养老设施等项目的发起人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(原始权益人)应为开展相关业务的独����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������立法人主体,不得从事商品房开发业务。

三、 收益预测之变:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对未来现金流和收益率不作统����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一要求

基础设施REITs属于权益性融资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,投资回报与项目经营好坏直接相关,基金存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������续期的收益波动是难免的。常态化发行����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段不再对投资收益率做出统一要求,更����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多地通过信息披露让投资人自行决策。

(一)收益预测的谨慎性原则

基础设施大多具有自然垄断性,其收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相对稳定。经过3年以上的运营考验,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������常可以判断项目经营性净现金流是否稳定,并能识����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������别影响长期稳定运营的主要风险。如果基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������础设施近3年经营性现金流均为正,基本上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������可以基于历史收益情况预测未来现金流。

需要注意的是,项目收益稳定性还取决于其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������他关键因素和行业特征,如收入来源分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������散性和关联交易、风电和太阳能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发电行业的国补应收账款、燃����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������煤发电和供热项目的煤炭价格����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������波动等影响。

在常态化发行阶段,运营收益主要����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������对比最近3个会计年度和未来3个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������会计年度的平均息税折旧摊销前的利润(或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营性现金流),要求前者不低于后者的70����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%,体现了收益预测的谨慎性原则。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������如果个别年份出现显著变化,需要解����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������释说明原因,如公路项目路网变化诱����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������增或转移交通流量。

(二)不再统一要求最低回报率

基础设施REITs回报率反映����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了底层资产的盈利能力和投资人的相对收益水平,主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要取决于基金存续期各年的可分配现金流、目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标不动产评估净值、一级市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场的溢价幅度和二级市场的价格波动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等因素。产权项目收益率主要采用净现金流分派����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率衡量,试点阶段要求未来3年该指标原则上不低于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3.8%;经营收益权项目主要采用内部收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率衡量,试点阶段要求未来3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������年该指标原则上不低于5%,旨在引导投资人对未来收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������益有一个合理而非固定的预期。

《常态化发行通知》不再统一规定基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������施REITs的现金流分派率或内部收益率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等指标,不为预期投资收益率背书,而要求发起人����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(原始权益人)、基金管理人全面分析各����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������种因素对经营收益的影响,谨慎地披露未来收入预����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������测假设条件;要求投资人应准确把握基础设施R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs产品的权益属性,正����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������确判断投资价值,自主决策、自担风险。

四、 推荐流程之变:以“退回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”机制和问题清单压实各方责任

经过数年的试点探索和流程优化,基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设施REITs申报推荐和审核发行工作流程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日趋规范。常态化发行阶段取����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消了前期辅导环节,建立了项目“退回”处理和问题清����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������单制度,进一步压实了各方责任。

(一)项目受理前的“退回”处理与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������受理后的问题清单

发起人(原始权益人)和基金管理人共同作为基����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施REITs项目的“第一责任人”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,应做好项目前期准备工作,将申报材料����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������报送项目所在地的省级发展改革委。省级发展改����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������革委或中央企业将符合条件的项目报送国家发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������展改革委。

国家发展改革委在正式受理前,委托咨询评估机构对项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目申报材料进行初审,对明显不符合申报条件或材料����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������严重短缺不具备评估条件的项目不予受理,进行“退回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”处理;对不存在明显问题的项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目,将委托咨询评估机构正����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式评估,通过问题清单方式请项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目发起人(原始权益人)、基金管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人等补充材料或说明情况。如果项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目在规定时间(15个工作日)内无法完成答复或2次����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������答复仍无法清晰说明情况,将����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不予推荐;对于评估建议推荐、国家发展改革委相����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关司局无异议的项目,将向中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国证监会推荐并转送项目材料。

(二)根据“权责利对等”原则压紧压实各方责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������任

国家发展改革委坚持“申报即担责”,以项目退����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������回机制压紧压实各方责任。各����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������参与方要坚持“权责利对等”原则,主动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提升项目准备能力、材料编制能����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力、投资判断能力,提高工作质量。

基础设施REITs常态化发行,离不开项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目各方共同协作,发起人(原始权益人)、基金管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人、中介机构、发展改革部门、咨询评估机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������构等相关方应各司其职,各负其责。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以咨询评估机构为例,应严格遵守廉洁、回避、保密����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等工作纪律,提升专业能力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,及时发现并反馈问题,确保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������评估质量和时效。

五、资产质量保持不变:咬定青山不放����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������松

基础设施REITs试点上市以来的稳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������健发展,根本上缘于资产质量过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������硬。常态化发行阶段,坚持资产质量至上����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原则,着力解决项目前期准备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段的资产权属、投资管理合规性、补办缺失����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������手续等重点难点问题。

(一)项目权属始终要清晰

我国公募REITs采取了“公����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������募基金+资产证券化+项目公司”的交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������结构,公募基金通过收购资产证券化专项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计划的全部份额,间接持有项目公司的100%股权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。因此,拟申报发行基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������施REITs的项目应权属清晰,资产范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������明确,发起人(原始权益人)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依法合规地持有项目所有权、经营收益权(含特许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������经营权)。

在操作实务中,可能涉及多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������个资产打包入池,或者将不合规资产进行剥离����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,通过资产重组装入特殊目的主体(SP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������V),以保证入池的所有资产权属清晰,并具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有可转让性。以收费公路的服务区为例,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������由于公路项目用地通常是划拨用地,如果服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������务区也同步入池,必须补办土地出让手续或由政府作价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入股,否则通常需要将服务区剥����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������离。

(二)投资管理手续要齐备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

任何项目申报发行基础设施REITs,首先必须满����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������足合规性要求。从宏观看,项目不得与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国家重大战略、宏观调控政策、国民经济和社会发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������展规划、产业政策等规定相违背;从微观看,项目����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应符合固定资产投资管理法规制度等要求,依法依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规取得各项固定资产投资管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������手续。

投资管理手续主要包括项目审批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、核准或备案手续,规划、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用地、环评、施工许可手续、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������竣工验收报告以及节能审查、取水许可等依据相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法律法规应办理的其他重要手续。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������此外,外商投资项目还要符合外资准入负����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面清单等有关政策要求。

(三)坚持应补尽补原则

投资管理合规性审查是保护投资人利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益的关键举措,也是推动中国基础设施REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s市场行稳致远、健康发展的核心支撑。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������常态化发行阶段总体延续此前试点要求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,针对存在缺失的个别投资管理手续,坚����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持应补尽补原则,区分不同类型、依法依规把关。

一是按照项目投资建设时和现行����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规定均需办理的有关手续,原则上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应依法补办;二是项目投资建设时无需办理但����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������按现行规定应当办理的有关手续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,应遵循当时规定;三是项目投资建设时应当办理但����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应由有关部门说明情况或出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������具处理意见。此外,对于重大改扩建工程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,应主要依据改扩建时的相似相关手续办理情况判����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������断其投资管理合规性。

常态化发行是新起点,也是新挑战。“变”折射����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了创新精神,“不变”秉持了守正原则。越过浅滩,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������蔚蓝的大海上扬帆远航,既要“变则通,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������则久”,又要以不变应万变,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������惟有守正创新,方能济沧海。