中咨视界
李开孟 | 我国城市轨道交通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs发展应坚持五大核心关切和三大思����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维导向
| |||||
| |||||
由中国城市轨道交通协会主办的“北京国际城市轨道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交通展览会暨高峰论坛”于2021年1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0月9-11日在中国国际展览中心静����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安庄馆隆重举行。为探索我国城市轨道交通行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业创新投融资机制、推动RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs试点,落实中央防风����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,促进城市轨道交通基础设施高质量发展,特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������举办首届“城轨投融资创新与REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������s发展”论坛。 “城轨投融资创新与REITs发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展”论坛旨在探索城轨交通行业REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策落地和项目实施路径,针对REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点的热点、难点和痛点问题进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行研讨。各省市主管城市建设和轨道交通发展的领导,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发改、规划、国土、财政等政府部门,城市轨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������道交通相关企业、研究咨询机构、规划设计部门、财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务及法律服务、金融机构等相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������部门300多人出席论坛。中国国际工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������程咨询有限公司总经济师李开孟����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应邀出席论坛并做主题发言����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������和圆桌讨论。现将李开孟总����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经济师的主题发言相关内容整理刊����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������发。 我国城市轨道交通REITs发展应坚持五大核����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������心关切和三大思维导向 中国国际工程咨询有限公司 ����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������李开孟 感谢论坛组委会的邀请,使����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得我有机会出席由中国城市轨道交通协会主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������办的“城轨投融资创新与REITs发展”论����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������坛。我想借此机会,谈四点主要看法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,一是我认为我国城市轨道交通REITs试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点应该尽快实现突破;二是如何看待我����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国城市轨道交通REITs试点方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案的具体探索;三是我国城市轨道交����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通REITs试点应有五大核心关切;四是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确保我国城市轨道交通基础设施公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������募REITs健康发展应坚持三大思维方向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 一、我国城市轨道交通REITs试点应����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������该尽快实现突破 我国城市轨道交通已经走过超����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过50年的发展历程,但大规模的发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展则集中于最近10多年,因����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������此总体而言仍然属于比较年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������轻的产业,是一直保持快速发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������并充满活力的朝阳产业,创新发展动力很强,一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������直受到政府主管部门及社会各界的高度关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������注。 在中国交通运输协会城市轨道交通专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业委员会(于2000年7月成立)和中国城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������轨道交通协会(2011年10月成立)等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行业组织的积极引导和政府主管部门的大力推动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������下,中国城市轨道交通投融资模式创新不断����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������取得突破,一直发挥着引领先导作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������用。 记得国家发展改革委于2003年委托中咨公司����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������评估北京地铁5号线采用PPP模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式项目,我作为评估项目组成员,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������首次接触到PPP模式。虽然这个项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������最终没有采用PPP模式,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������但促使我开始研究PPP模式与当时普����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������遍采用的BOT特许经营模����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������式存在的区别。后来的北京地铁4号线����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������引入香港地铁采用PPP模式,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以及北京地铁奥运支线BT项目,这些都属����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于2008年北京奥运配套����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程项目,都属于基础设施投融资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������模式创新的标志性项目,在PPP等模式创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新探索中走在全国各行业的前列,为后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来大家普遍开始了解并应用PPP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������模式提供了宝贵经验。 2014年开始,我国掀起了PPP模式应用的热潮,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市轨道交通行业同样出现了盲目冒����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进的局面,有关部门甚至提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出今后新投资建设的城市轨����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������道交通项目都要采用PPP模式,从����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������而导致出现严重的冒进倾向。内蒙古����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包头地铁PPP项目于2017年率先叫停,为全����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������国PPP模式的盲目发展最先拉响警报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。2019年以来的PPP模式全面整����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������顿和规范发展,使得PPP模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式在全国城市轨道交通领域的盲目应用得到遏制。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 2019年开始,在国家发展改革委和中国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������证监会等有关部门的组织下,中咨公司����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等单位开展了基础设施REITs试点政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策调研等工作,并全程参与研究起草����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关政策文件。中国证监会和国家发展改革委于2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������020年4月30日联合印发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������《关于推进基础设施领域不动产投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资信托基金(REITs)试点相关工作的通知����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》(证监发〔2020〕40号),����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������拉开了中国基础设施REITs试点的大幕。国家发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������改革委于2020年7月31日印发的《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关于做好基础设施领域不动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产投资信托基金(REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)试点项目申报工作的通知》(发改办����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资〔2020〕586号),将铁路����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、收费公路、机场、港口等交通基础设施项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目纳入试点范围。全国各地申报并由中咨公����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������司接收的48单REITs试点项目申报材料中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,包括深圳地铁1号线、广����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������州地铁3号线和武汉地铁2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������号线等3个城市轨道交通项目。 2021年5月17日,中国证监会核准9支基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施证券投资基金的注册批复。2021年6月21日����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,9支REITs产品分别在上交所和深交����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所正式挂牌上市,但是没有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市轨道交通REITs产品。国家发展改革委于20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������21年6月29日印发的《关于����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进一步做好基础设施领域不动产投资信托����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基金(REITs)试点工作的通����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知》(发改投资〔2021〕958号����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������),在586号文的基础上大大扩展了REIT����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s试点项目的范围,但没有明确将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市轨道交通项目纳入REITs试点范围,在城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市轨道交通业界引起疑虑。 这种状况表明,过去20年来一直担当我国基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施投融资体制改革创新引领者角色的城市轨道交通行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业,在我国基础设施REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������Ts试点中没能拔得头筹,并且越来越落后于其他基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施领域。我们认为,我国基础设施RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs试点的范围不是在缩小,而是在不断扩大。我国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基础设施REITs试点不包括城市轨道交通领����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������域,将是一个严重缺憾,但����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目前相关规定并没有禁止,可����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������采取特例等方式积极争取申报,加快进度进����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������行研究创新,尽快实现试点突破����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,为推动我国城市轨道交通基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施投融资模式创新开辟新的路径。 二、我国城市轨道交通REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s试点方案的具体探索 国家发展改革委于2020年7月31日印发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������《关于做好基础设施领域不动产投资信托����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基金(REITs)试点项目申报工作的通知》����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(发改办投资〔2020〕58����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������6号)以来,全国各主要城市,包括深圳地铁、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������广州地铁、武汉地铁,也包括北京地铁、上海地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������铁、苏州地铁、无锡地铁等,都在积极开展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs试点方案的研究。中国城市轨道交通协会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作为中国REITs论坛的发起单位����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,与北京大学光华管理学院、中国国际工程咨询有限����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公司等单位一起,通过组织召开全国REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts论坛、开展课题研究等多种方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,积极研究推动城市轨道交通领域的基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施REITs试点工作。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������� 目前全国各地推动实施的城市轨道交通RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������ITs试点方案,主要有两个基本类型,一是以深����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������圳地铁和广州地铁为代表的“网运分离”模式;二����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是苏州地铁、北京地铁等单位研究探索的“精准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������补贴”直补模式。 “网运分离”模式的实施要点包括:(1����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)将地铁相关资产分为三类:“网”端资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(A包)、“运”端资产(B����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包)和上盖物业及附属商业资源(采用TOD模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进行联动开发,相关资源可视为C包);(3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)以车站、区间结构、轨道等与土建密切相关的“网”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������端资产(A包)作为底层资产发行基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施REITs;(4)B包����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产的运营,离不开使用A包����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“网”端资产。作为REITs底层资产的“网����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������”端资产A包,应向B包“运”端收取不动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产使用费,本质上是以车公里等客流量计算的运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������相关收入分成,作为REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s底层资产的收益来源,不足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部分还可考虑以“轨道+TOD综合开发”模式所取得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的收益分成进行补充。 “网运分离”模式不依靠地方政府财政补贴实现基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设施资产盈利,要求城市轨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������道交通项目本身的运营收益能够同时满足“网”端和“����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运”端资产的财务盈利能力合理回报的条件,项目运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营所获得的客票和广告等收入按照A包和B����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包资产的份额进行分成,从而使得A包资产能够满����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������足4%分派率的最低门槛,对资产的盈利性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������提出了很高的要求,这就会将绝大多数����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市轨道交通项目挡在基础设施REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts试点门外,使得城市轨道交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通REITs试点范围受到严格限制。 “精准补贴”直补模式的实施要点包括:(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1)强调城市轨道交通的公益性和经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������性双重特征,城市轨道交通企业所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提供的公共交通服务,具有明显的外部经济����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性特征,当地政府应按照购买公共服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的要求进行财政补贴,以确保城市轨道交通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业获得合理的资产运营回报;(2)传统上,政府部����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������门对城市轨道交通运营的补贴,采用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������一揽子方式,比如北京市每年补贴300亿元,但不与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市民交通出行服务直接挂钩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。“精准补贴”直补模式要求将政府补贴由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业端转为乘客端,由一揽子����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������总体补贴转为针对乘客个体的精����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������准直接补贴,根据市民乘坐地铁的具体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������客流量对补贴额进行测算;(3)通过财����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政补贴使得城市轨道交通基础设施资产收益维持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在合理水平,以满足发行RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs的资金分派率等准入门槛条����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������件。 这种模式本质上是影子票价的测算思路,以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体现企业合理盈利水平的“影子票价”减去乘����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������客实际应该负担的票价,即为政府补贴的目标补贴票����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价。在实际操作层面,建立����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������乘客实名制账户,地铁公司按影子票价水平进行定价收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������费,政府按照乘坐地铁情况提供相应补����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������贴,确保乘客实际支出不增加����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、政府财政负担不加重、企业获得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合理利润。这种模式将使得城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市轨道交通REITs试点范围大大拓展。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 就总体逻辑而言,上述两种模式均具有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可行性,同时也存在各种潜在风险。 三、我国城市轨道交通REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts试点的五大核心关切 (一)确保底层资产具有可交易性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 发行不动产投资信托基金(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������REITs)产品属于资产上市,这与股权、债权上市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������存在很大差别。其上市的载体不是一个公司,而是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������一个专项投资计划,是一个标准化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的资产证券化(ABS)产品。我国的基础设施RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs试点采用“公募基金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������+ABS”结构,通过公募基金拥有A����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������BS,由ABS拥有项目公司,再由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项目公司拥有REITs底层资产,相关结构安排比较����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������复杂。需要研究论证哪些资产应该纳入R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs的底层资产范围,关注底层资产原始权益人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的资格条件、资产本身的合规性及可转让����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������性等条件。 城市轨道交通项目的前期工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作一般比较规范。针对项目本身的前期审查及历史遗����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������留问题处理相对比较容易。但是由于城市轨道交通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施资本的公共性、网络性����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等特点,如何界定基础设施资产的范����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������围,需要进行系统全面地比选论����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������证。对于纳入证券投资基金范围的底����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������层资产,在法律、法规、政策层面是否存在交易障����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������碍,涉及到土地、国资、税收等复杂问题����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,需要结合相关法律法规规定及项目具体情况提出具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有针对性的解决方案。 (二)确保基金产品具有投资价值 我国的不动产REITs试点采用的是“基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施REITs”政策定位����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,具有很强的中国特色,其政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策初衷是强调我国推动实施REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������s试点要服务于实现国家战略,具有很强的政策导向性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,体现了政策设计的专业智慧。但����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是,实现国家战略与金融工具本身的商业属性如何有����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������效契合,需要进行试点探索。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� REITs产品属于金融投资工具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。金融工具本身具有商业属性和逐利特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������征。从历史经验看,我国的股票市场曾经作为����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推动国有企业改革脱困的工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������具、推动西部大开发的工具、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推动扶贫攻坚和全面建成小康社会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的工具,而这些政策导向与股票本身的逐利属性存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在偏差,相关政策诉求对我国股票市场的可����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持续健康发展难免会造成负����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������面影响,相关经验值得认真总结。 城市轨道交通资产既具有很强的公益性,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经济、社会、生态环保等方面的外部性特征非常突出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,同时又具有鲜明的经营性特征,而且����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������很多外部性能够通过TOD模式等机制创新进行内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部化处理。如何将城市轨道交通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基础设施资产策划成具有持续投资价值的金融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资产品,是城市轨道交通RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs试点的重要核心关切。 (三)避免引导出现过度商业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化倾向 这里涉及到城市轨道交通基础设施核心资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产的保值增值和关联资产的商业盈利,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������以及如何处理“保值增值”和“经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������利润”的关系等问题。城市轨道交通����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产属于基础设施资产,其最基本属性����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是公益性,而不是REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作为金融投资工具应具有的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������最基本的商业盈利属性。这就决定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了城市轨道交通领域不可能大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������规模采用REITs工具,这是由其产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业属性所决定的。事实上,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目前全世界还没有成功发行过一支城市轨道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交通REITs产品。 从国际经验看,不动产REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s最早产生于房地产领域,而我国的R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs则强调把商业房地产排斥在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������试点之外。其他国家也有采用具有经营性特征的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基础设施资产发行REITs成功的案例����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,但均强调REITs产品的商业性和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盈利性,这是市场机制的应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������有之义。如果不考虑基础设施资产的产业技术经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������济特征,以缺乏盈利性的基础设施资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行REITs,并对其进行过度商业化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������运作,就会损害基础设施资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产的公益属性。 借鉴2014年以来我国盲目采用PP����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P模式的教训,不能把城市轨道交通的所有基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设施资产均视为商业性、可盈利性资产。基础设施资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的基本属性主要是“保值”和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“增值”,在其使用过程中要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维持其功能属性,其资产以不动产的形态进行存在和延����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������续,并维持其运营的功能属性,体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现其资产专用性和保值增值能力,而����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不是追求其商业性运营的“盈����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������利性”。城市轨道交通基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设施项目投融资及成本回收等模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������创新,都应体现其产业属性。 (四)避免形成政府负担刚性倒逼机制 无论是PPP模式还是BT模式,主要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������针对新建项目的资金筹措。REITs则聚焦于盘活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������存量资产,将资产转化为资本,资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������转化为资金,资金转化为项目,项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������再转化为资产,从而形成基础设施资产的良����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������性循环。因此,要跳出“基建狂魔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”的工程建设思维模式,要围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������绕盘活存量资产做文章。 存量资产盘活可以采用多种工具。利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用资本市场盘活存量资产,最����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有效的方式就是借助金融工具的应用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,其资金及各种资源撬动的力度可以得到大力提升,但����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应用不当将引致很大风险,金融工具在服务实体经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和追求商业盈利方面具有双刃性。 REITs产品有权益型、债权型及混合型等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多种组合。我国的基础设施REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点强调权益型政策导向。但就其本质而����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������言,REITs是独立于股票和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������债券的具有夹层性质的金融工具,兼具股票和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������债券的相关属性。比如,REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������s产品强制高比例分红、规定最低资金分派率等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,这些约定都体现着债权的相关属性。 如果不考虑城市轨道交通资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������本身的公益性特征,过度强调其资本化运营����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,将盈利性较弱的基础设施资产纳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入REITs试点范围,如果届时不能实现4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%最低现金分派率等要求,就会通过资本市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公众募集的倒逼机制,形成对相关企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������甚至是政府部门的刚性支付压����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力。 (五)切实推动专业运营服����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务机制创新 借鉴采用PPP模式的经验,基础设施领域引����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入PPP模式的最根本目的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,就是通过引入社会资本的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������倒逼机制,推动基础设施运营模式创新,从“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������重建设、轻运营”转型到“建营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并重”,包括底层资产本身的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营以及TOD层面的资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������运营增值。城市轨道交通采用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������PPP模式出现问题的最大原因����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,就是没能有效解决专业化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营的难题,由施工企业承担运营责任,但施工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业仅关注赚取施工利润,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与PPP模式“提高公共服务供给的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������质量和效率”初衷相悖。 目前我国基础设施REITs试点,仍然没����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能有效解决专业化运营的问题。通过对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原始权益人进行战略配售的方式进行利益捆绑,仍然无����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������法解决打破国有企业垄断格����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������局,推动基础设施运营体制机制创新,促进城市轨道交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通基础设施轻资产、专业化、可持续、高效率运营等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������深层次难题。这就要求在城市轨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������道交通REITs试点方案的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设计研究中,要通过REITs模式及资本市场的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力量,推动基础设施资产专业化运营的动力机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制重构,以解决可持续性高质量资本运营等问题����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。 四、确保基础设施公募REITs健康发展的三����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大思维方向 城市轨道交通REITs试点,应强调产业思����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维、运营思维和效率思维等三大思维方向,为推动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������我国基础设施投融资体制深����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化改革和资本市场沿着服务于实����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体经济方向进行供给侧结构性改革的总体战略目标服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 (一)聚焦产业思维,规避传统金融思维 现代金融对产业发展具有重要推动作用,但金融业必����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������须定位为服务实体经济,不能脱����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������实向虚推动泡沫经济发展,滥用金融工具和盲����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目概念创新。REITs是将资产进行直接上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市,要求将资产收益进行高比例����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������直接现金分派,是最能体现金融业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务于实体经济的金融工具,各方面����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������对通过REITs引入促进金融业深化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改革给予很大期望。因此,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要跳出过去的金融服务业自我循环发展的思维模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式,要强调REITs金融创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新必须以服务实体经济为导向,聚焦国家战略����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,推动完善基础设施产业体系,服务于基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������创新发展和投融资模式深化改革;坚����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持REITs发展的股权性融资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������导向,完善有利于促进主动管理的基金治理机制,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������过资产价值主动管理撬动盘活存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������量基础设施资产,建立促进资产债务管理模式优化和基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施资产良性循环的促进机制。 (二)聚焦运营思维,规避传统基建思维 要转变我国长期以来重基建轻运营的思维定式,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������坚持经营导向,强调市场原����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������则,重塑经营性基础设施资产定价机制,推动基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施产业的可持续运营;要坚持使用者付费主导的原则����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,促进建立投资多元化回报机制,构建基金持有人对未����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来REITs基础资产形成基于专业运营回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������报的合理预期机制,而不是利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用资本市场的力量倒逼转移风险;要研究重构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������并完善现金流量预期管理机制;坚持专业机构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持有为主体,专业化运营为基础,聚焦价值持续提升的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������预期管理,促进长期持有和价值投资的理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������念构建,建立完善基础设施持续专业稳健����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营机制的自主管理机制。 (三)聚焦效率思维,规避����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������传统短线思维 存量基础设施领域引入REITs模式的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������根本目的,是为了完善治理结构,促进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������专业化运营,聚焦公共服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的提供,促进基础设施专业服务质量和效率的提升����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,让公共服务的使用者切实感受到质量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和效率的提升,而不是由于市场化逐利性改革而降低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务标准和服务效率,市场参与主体满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于赚一笔就走的短线思维。因此,要研究如何����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������才能聚焦于优化和完善项目治理结构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,通过管理提升来提高REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s基础设施资产的价值和投资回报,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������提升项目生命周期全过程的管理效率和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价值增值。要有效利用资本市场的倒逼机制,疏通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流通渠道,坚持公开透明,提升社会公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������众投资参与效率,完善基金募集交易监管效����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率,有效发挥市场配置资源����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的决定性作用,避免我国基础设施领域采用REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s模式走向畸形发展的老路。 | |||||
相关链接
- 中咨公司成功举办基础设施REIT...����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������2021-10-14
- 潘小海 伍勇旭 李东 | 双碳发...2021-10-12
- 朱朦 李德波 张宗玟 | 推����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动煤...2021-10-11
- 吴泳妍 胡新宇 申晓鹏 | 高����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������速...2021-10-08