中咨视界

徐成彬 | 消费基础设施REITs应关注十����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������大要点
发布日期:2023-08-01 作者:徐成彬 信息来源:中咨研究 访问次数: 字号:[ ]

2023年7月28日,《国务院����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������办公厅转发国家发展改革委关于恢复和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������扩大消费措施的通知》(国办函〔202����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3〕70号)正式发布,明确支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持符合条件的消费基础设施发行不动产投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资信托基金(REITs)。7月6日至7日,由中国REITs论坛、中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国建设银行、上海证券交易所、深圳证券交����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������易所、重庆市发改委联合主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������办的“民生 消费 产业REITs发展峰����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会”在重庆顺利召开。在“消费与文旅”专题平行分论����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������坛上,中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成彬围绕“消费基础设施REITs应关注十大要点”,从����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������政策要求出发,针对消费基础设施����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行REITs的重点关注����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������问题做出详实剖析和阐释。

徐成彬指出,针对《国家发展改革委关于规范高效做好����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施领域不动产投资信托����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基金(REITs)项目申报推荐工作的通����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知》(发改投资〔2023〕236号)文中对于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费基础设施的要求,消费基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施REITs项目在申报、审核、运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营管理等方面应关注以下十大要点:一是入池底层资产是产权明晰的商业项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������网点项目,发起人合法直接或间接拥有所有权,项目公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������司依法持有底层资产;二是原始权益人是不涉房的独立法人主体,在资产、业务、财务、人员、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������机构等方面与商品住宅开发业务有效隔离,保持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相对独立;三是项目用地一般以商业用地为����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������主,符合土地管理相关规定;四是法定的投资管理手续应补尽补,根据相关政策要求办理;五是租户业态结构与租约期限配置要得当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,收入来源包括商铺租金、物业费、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������车位费及其他(如餐饮服务),租约期限长短结合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;六是项目历史和预期收益均应持续稳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定,关注项目现金流投资回报����� ������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、关联交易定价公允性和交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������易可持续性,以及未来收益增长潜力;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������七是资产估值核心参数假设应有根有据,资产估值基准值、增长率和折现率等参数选����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������取应秉持谨慎原则;八是资产运营管理机构有能力和激励奖惩机制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,注重运营管理能力的建设和提升;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������九是原始权益人对土地增值税等税收承担兜底责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������任,原始权益人应按照法律法规要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求,对税金承担所有相关经济����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和法律责任;十是净回收资金严禁流入商����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品住宅等领域,原始权益人应建立回收资金管理制度,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������严控回收资金投向。

消费基础设施REITs前景广阔。徐成彬表示,消费基础设施REITs的发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行工作在积极探索过程中,消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施资产存量大、优质项目多;����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������未来,消费基础设施REITs规模有望达����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������到万亿级别,前景十分广阔。

以下为演讲全文。

消费基础设施REITs应关注十大要点

中国国际工程咨询有限公司����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������研究中心

徐成彬

各位领导,各位朋友,大家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上午好!非常高兴在“消费与文旅”专题会场进行交流����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。目前在沪深证券交易所上市的28����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单REITs中,尚未有文旅及消费基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施,但很多项目正在前期培育中。中国国际工程咨询有限公司苟护生董事长����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在主峰会上已就REITs模式盘活文旅基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施做了精彩的主旨发言(点����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������击阅读原文),我这里主要聚焦消费类基础设施R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs,谈点个人认知。

从宏观视角看,消费是经济增长的三驾马车之一,过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������去长期靠投资拉动经济,未来趋����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������势是,消费成为促进经济复����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������苏和增长的主要动力。正因如此����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,今年3月份,国家发展改革委发布《关于规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������范高效做好基础设施领域不动产投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知》(发改投资〔2023����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������〕236号),首次将消费基础设施纳入到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������REITs底层资产范围,成为我们探讨内容的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出发点。

首先请关注“236号文”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对消费类基础设施发行REITs的基本要求。第����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一,优先支持四个领域:百货商场、购物中心、农贸市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������业项目发行基础设施REITs。第二,项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目用地性质����� �������Ƴ��������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������要符合土地管理相关规定。第����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������三,项目发起人(原始权益人)应为持有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得从事商品住宅开发业务。第四,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发起人(原始权益人)对回收资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金进行严格监管,必须优先加大便民商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业、智慧商圈、数字化转型投资力度,更好满足居民消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费需求。第五,严禁规避房地产调控要求,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不得为商品住宅开发项目变相融资。

从消费基础设施的底层资产申报和审����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������核层面来看,我个人认为应重点关注以下十个方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面:

第一,入池底层资产是产权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������明晰的商业项目。消费基础设施涉及范围广,但����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“236号文”明确提出优先支持四类消费基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施探索发行REITs。很多商业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������综合体业态具有综合性,但凡涉及到办公用房、酒����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������店、公寓、住宅等不在规定范围内的资产,必须先行剥����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������离,保证REITs入池资产纯净,符合“236号����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������文”要求。同时,底层资产必须权益清晰,是发起人或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原始权益人持有的合法资产。

第二,原始权益人是不涉房的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������独立法人主体。“236号文”明确提出,项目原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人应为持有消费基础设施、开展相关业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务的独立法人主体,当前无商品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅开发资质和业务。原始权益人在资产、业务、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������财务、人员和机构等方面与商品����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅开发业务有效隔离,保持相对独立。在公募R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������EITs发行前,原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人应完成资产重组,将底层资产装入新设项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目公司;特别是涉及到多个子项目,不同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������子项目从原来资产的所有者进行剥离和重组后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,统一装到项目公司里。原����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������始权益人名下要有丰富的消费基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施,发行REITs时一方面要继续承担运营主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体责任,二来要保证储备资产满足可扩募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资产的规模要求。

第三,项目用地一般以商业用地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为主。项目用地性质应符合土地管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关规定,一般为商业用地。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������早期开发建设的商业基础设施,其土地主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要通过划拨和协议出让方式取得,项目建设时����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������可能需要依法依规办理土地预审意见、建设用地������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�����������批准书等手续。以招拍挂方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������取得土地使用权的项目,土地出让产权相对明����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������晰,通常不涉及到土地预审和建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设用地批准书。

第四,法定的投资管理手续应补尽补。投资管理手续是否合规,应以项目投资建设时的法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������律法规和国家政策作为主要判定依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������据。此处应遵循三条原则:第一类情况,项目投资建����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设时无需办理但按现行规定应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当办理的有关手续,应按当时规定把握,并说明有关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������情况,如2010年以前批复的能耗����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������较高的消费基础设施项目的节能审查意见。第二类����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������情况,投资建设时应当办理,但现行规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������已经取消或与其他手续合并的有关手续,如有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������缺失,应由相关负责部门说明情况或出具处理意见,如����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2019年以前批复的建设项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目缺失用地预审或选址意见书。第三类情况,项目投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建设时和现行规定均需办理的有关手续,原则上必����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������须依法补办,如项目立项手续、城市建设用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地规划许可证等。

第五,租户业态结构与租约期限配置相对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合理。商业基础设施收入包括商铺����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������租金、车位和物业费收入、其他(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������零售、餐饮、文娱、服务等),需要关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������注各自占比及分散性。如果租户存在办公等非����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商业业态,原则上需要进行适当调整,特别是占比较����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高的租户需要重点关注。另外,租户租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约期限直接关系到项目收益稳定情况,所以需要分析既����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有租户的到期时间分布和租约期限分布:以租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约到期时间相对分散,整体租约期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限较长为好。1~3年、3~5����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������年、5~10年及以上租约期限结构配置合理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,长短结合,兼顾灵活性与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������稳定性。

第六,项目历史和预期收益均应持续稳定。原则上,过去三年的历史收益保持稳定,且净现金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流为正。由于遭遇新冠疫情,过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������去三年消费类基础设施受到的冲击较����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大,此时需要把历史数据进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������一步向前延伸到更早期,才具备更强的说����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服力。很多消费类设施涉及到关联交易,必须体现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关联交易公允性和交易可持续性。资产未来收益增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������长潜力要考虑到多方面因素,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一����� �������Ƴ���������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ���������是基于历史的增长率,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������二是要考虑到周边商业设施的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������竞争。根据相关政策要求,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������未来净现金流分派率原则上不低于3.8%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������。

第七,资产估值核心参数假设应����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有根有据。资产估值的基准值、增长率和折线率等参数����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������选取尤为重要,应秉持谨慎原则。过去三年,消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施资产收益可能有波动性,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������不能取其中最高点的收益作为基准值,要综合选取平均����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������值或其他相对合理值作为基准线。从增长率来看,要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������考虑到当地商业未来的发展潜力,过去的经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������增长情况与商业结构有关,涉及不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同业态的位置和租金,以及各类商业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的能力和质量。折现率是对估值呈现指数影响的重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要参数,建议持谨慎态度。消费类基础设施整体上来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������看属于产权类项目,可参考产业园区、仓储物流����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等已上市REITs资产,目前的折现率一般不低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于6%。消费基础设施发行REITs时,基金存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������续年限一般与土地剩余年限保持一致。商业土地的年限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在50年左右,发行REITs的预����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������期现金流折现期限较长,可能涉及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������到大修或更新改造等资本性开支。

第八,资产运营管理机构有能力和激励奖惩����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������机制。消费基础设施是强运营型的资产,跑冒滴漏问题突出,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行REITs亟需精细化运营管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。原始权益人发行REITs后,从资产的所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有者转变为资产经营管理者,跟基金管理人签����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������订协议,存在委托代理关系,此����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������时需要有相应的运营监督机制,形成有效的激����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������励和奖惩机制,否则经营动力和效率可能不升反降。长����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期而言,基金管理人要建立运营管理核心团队,加强运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营管理团队能力建设和提升,将来REITs扩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������募时要做好运营管理机构的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������统筹。

第九,原始权益人对土地增值税等税收承担兜底责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������任。在基础设施发行REITs过程中,税收安排基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������本上分为四步:首先,有完整的纳税方案;第二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,纳税方案必须跟当地税务主管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������部门进行沟通;第三,要有专业机构,特别����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������是专业税务师事务所或者会计事务所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对����� ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ƴ�������纳税方案出具第三方意见;第四,原����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������始权益人必须对将来可能会出现的税收补缴或滞纳金提����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������供相应承诺,如对土地增值税����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������等税金承担所有相关经济和法律责任的兜底承诺函,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提交国家发展改革委。

第十,净回收资金严禁流入商品住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������宅等领域。商业基础设施租金等收入直接进入项目公司,实现资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金间的有效隔离,防止资金混同或挪用。净回收资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金的流向和使用要严格符合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“236号文”的规定,投资到新商业设施或相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������关基础设施。目前某些消费基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可能有一个现实问题:在特����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定的城市区域内,消费能力和意愿很难在短期内实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现突破性进展,因此部分底����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������层资产所在的城市商业基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施投资需求相对不足,甚至短期内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������没有相关需求。如果当地确实没有相应的商业投资需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求,净回收资金可以选择异地投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商业基础设施,也可以选择投资本地相关的基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,如已有商业设施的配套改造或数字����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化提升。原始权益人应建立REITs回收资金管理制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度,对回收资金的存储、使用、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������变更、监管和责任追究,以及回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������收资金的使用申请、分级审批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权限、决策程序、风险控制措施及信息披露����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������程序等内容进行明确规定,实现回收资金的严����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������格闭环管理,切实防范回收资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金流入商品住宅领域。原始权益人及其控股����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������股东就回收资金的管理出具承诺函,并在招募说明����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������书公开披露,接受社会监督。

由于时间关系,我就简单讲以上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������十个方面的内容。整体而言,消费基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施REITs还在研究����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过程中,很多问题仍需在实践过程中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������继续摸索和不断总结。我相信,消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费基础设施是公募REITs一大类重要资产,未来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������规模可能达到万亿级别,前景十分广阔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。希望更多的原始权益人和地方政府积极����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支持消费基础设施REITs发展,共同推动首批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产品早日发行上市!谢谢大家!