徐成彬 | 2024年中国基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施REITs十大展望
| |||||
| |||||
2024年1月27日,瑞思不动产金融研����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������究院在北京主办了基础设施RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs2023年终总结会,国家发展改革委投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资司、证监会债券监管司、国家发展改革委国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������家投资项目评审中心、国家发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展改革委投资研究所、上海证券交易����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所债券业务部、深圳证券交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所债券业务部、北京大学光华管理学院、中国国际����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程咨询有限公司以及已上市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs发行人代表、基金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������管理人代表、大型机构投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人代表、证券公司代表、专业机构代表等8����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������0余位嘉宾参会。中国国际工程咨询����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有限公司研究中心副主任徐成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������彬应邀作了《2024年中国基础设施RE����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������ITs十大展望》的主题发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������言。他预计,2024年REITs推荐发行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������总体将稳步快走,二级市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将在波动中触底反弹、REITs扩容队伍出现爆发增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������长、REITs项目ESG����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������责任报告逐渐规范…… 展望一 REITs推荐发行总体稳步快走 经过近3年的发展,各地盘活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������存量资产、申报REITs项目积极性明显����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提升。特别是2023年,国家发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������展改革委投资司组织召开20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多次开门办公会,为近百个拟申请发行基����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������础设施REITs的项目进行了面对面答疑����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������解惑,储备了大量优质项目,为后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������续发行上市奠定了坚实基础。同时,REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s培育阶段引入了专家前期辅导机制,按照通用的技术����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������导则要求进行盲审,将诸多基础性问题提前识别和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������反馈,便利了后续项目评审。鉴于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������前期辅导和评估机制的逐渐健全,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������预计2024年推荐审核速度显著加快,发行上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������市REITs数量和市场规模将翻番,国家重大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程有望入市。 展望二 REITs二级市场波动中触底反弹 2023年受宏观经济环境、会计处理和绩效考����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������核等因素影响,REITs市场跌宕起伏,截至����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������2023年底,已上市的29只REITs中表现最好����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的2只都是新能源,最好的是光����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������伏,去年涨幅超过11%。预计2024����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年REITs市场还会有一定波动,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������但一定会触底反弹。我们应对此充满信心,因为底层资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产质量是基本盘,是我国基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs持续稳定健康发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的根本保证。 展望三 更多投资主体开始青睐REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������Ts 水深则鱼悦,城强则贾兴。针对引入新的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“源头活水”的市场呼唤,预计2024年监����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管部门将更加注重“放水养鱼����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”,广开资金渠道,FOF、ETF����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、社保基金、公募基金、私募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基金、Pre-REITs等资金将陆续����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������介入REITs市场。REITs发行条件����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������较高,前期培育需要一个过程。Pre-����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs、私募REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s是第一次盘活存量资产,将有瑕疵的资产打磨或培����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������育为优质底层资产;在条件成熟时,通过����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs产品发行或扩募,第二次盘活存量资产,源����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源不断地为REITs市场提供新的底层资产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。 展望四 REITs扩容队伍爆发增长 我国纳入REITs范围的资产共11大类50多个领����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������域。目前已上市的30只REITs涉及高速公路����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������垃圾处理和清洁能源等大类、十几个具体领域。随����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������着这几年摸索、交流和实践,预计2024年消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、水电、数据中心、市政(供热/供水)、文旅等领����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������域有望陆续登陆沪深交易所;水利、地铁、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������铁路、港口、特高压、储能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施会持续加快推进,有的今年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������也有望上市。整体来说,扩容的步伐会显著加快,队����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������伍会越来越壮大。 展望五 扩募做大做强REITs渐成趋势 2023年,普洛斯、盐田港、张江、招商蛇口����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等首批4单扩募项目在沪深交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所上市,打通了公募REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������Ts市场扩募之路。2024年和更长����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������远的未来,更多REITs将加����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������入扩募行列,REITs的平台����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化价值将日益凸显,资产规模效应将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提升抗风险能力。 展望六 不同类型综合资产混装试点探索 目前REITs试点过程中,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������无论是首发还是扩募,都要求是同一类型����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资产。未来资产需要混装,从抗市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场风险、保持收益稳定性来讲是有利的,而且����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������这样也符合国际惯例。具体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������混装组合方式,既可以同一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大类行业资产,如风电和光伏;也可以同一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������权属资产,如产权类的产业园区和仓储物流;还可以产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业链的上下游或空间关系,如文旅和配套����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施、城市轨道交通(地铁)和上盖物业等资产可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������以探索装在一起。 展望七 REITs项目地域分布更加广泛 目前REITs上市项目主要集中在东����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部沿海地区和少数中部省份,中西部地区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������项目申报也开始活跃,呈现东西南北中竞相迸发的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������局面。西北的新疆、陕西、内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������蒙,西南的云南、贵州、四川,中部的湖南、山西、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������江西,东北的辽宁、黑龙江等地都有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目在前期储备过程中。REITs发行离不开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������当地政府多个部门的支持(如补办投资管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������理手续),已成为检验各地营商环境的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������重要名片。 展望八 民营企业发行REITs在更多领域涌现 基础设施投资规模较大,回报周期较长����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,历史上主要以政府和国有企业投����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资为主,形成的固定资产必然计入国有资产。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������随着市场化改革的深入,越来越多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的民营企业参与基础设施投资建设。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2023年7月中共中央、国务院发布《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关于促进民营经济发展壮大的意见》以来,民����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营企业发行REITs的节奏加快。2023年1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������1月,国务院办公厅转发国家发展改革委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、财政部《关于规范政府和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������社会资本合作新机制的指导意����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������见》,要求所有PPP项目实行特许经营,回归P����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������PP初心,大力鼓励民营企业参与PPP新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建项目,为未来发行REITs提供了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������诸多新机遇。相对而言,仓储物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流、产业园区、清洁能源、消费基础设施等领域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将出现更多的民营企业发行REITs产品,同时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更多的民营企业也将参与REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s战略配售。 展望九 REITs项目的ESG责任报告����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������逐渐规范 REITs是资产上市,参考上市企业的环����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������境—社会—治理(ESG)评价,越来越多的REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������s项目上市,无论是首发还是扩募,将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要从绿色发展、社会责任、治理能力等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方面开展ESG评价,有关信息披露的内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������容和要求将逐步规范。ESG评级结果不仅作为RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs发行的准入条件,而且与资产定价结合起����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来,有利于实现REITs财务回报与责任价值相统一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 展望十 中国REITs的国际影响力提升 不到3年时间,中国REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s市场从无到有,国内外影响力不断辐射����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。在亚洲,中国REITs数量和规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仅次于日本和新加坡,预计5年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������左右有望成长为亚洲最大的REITs市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场。中国REITs市场从一开始就是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开放的,除了普洛斯、ESR等境外原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人和发起人,还有更多的外资企业看好中国R����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs市场,争相发行REITs产品。随着中国高����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������水平开放的推进,基础设施REITs如何支撑“一带����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一路”,为构建人类命运共同体提供金融服务,促����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进投资循环,让更多中国投资人分享境外投资红利,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������这是一个宏大的命题,希望����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������纳入高层决策范畴。 | |||||
青春中咨
中咨公司
中咨研究
中咨智库
中咨小镇