邮箱 | 网站导航
子站首页 > 研究成果
研究中心
研究成果
徐成彬 | 从试点到常态化发行,基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设施REITs变与不变
发布日期:2024-07����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������-26 信息来源:中咨研究 访问次数: 字号:[ ]

从试点到常态化发行,基础设施REITs变与不变

——解读《国家发展改革委关于全面推动基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施领域不动产投资信托基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������金(REITs)项目常态化发行的通知》

中咨公司资本业务创新咨询中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������心  徐成彬

2024年7月26日,《国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发展改革委关于全面推动基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施领域不动产投资信托基金(R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������024〕1014号,简称《常态化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������发行通知》)正式发布,标志我国基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施REITs从试点阶段正����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������式进入常态化发行的新阶段。短短三、四年间,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������我国公募REITs市场从无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������到有并稳健发展,资产行业范围逐步拓展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,项目基本条件日渐明确,投资管理合规要求广获支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持,募集资金用途更具弹性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������空间,收益稳定性和市场风险����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������已被投资者认知,申报推荐程序正走向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规范,基础设施REITs具备了从试点转����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������向常态化发行的条件。

试点就是试规则,需要摸着石头过河;常态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化发行就是依法合规执行,扬帆远航济沧����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������海。相比REITs试点的申报推荐����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条件,常态化发行存在诸多“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������变”和“不变”,变是适应REITs市场发展的需要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,不变是保持REITs市场稳定的根基。

一、 行业范围之变:REITs家族迎����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������来诸多新面孔

《常态化发行通知》将底层资产行业扩容����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������至十二大类,新增了养老设施、市场化租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������赁住房、燃煤发电等资产类����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������型,放宽了旅游景区范围,纳入了产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������园区、消费基础设施、文旅基础设施等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行业项目的配套或不可分割的酒店、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������底商等,更好地满足了资产扩容����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������提质发展需要。

(一)盘活养老设施助力解决“老有所����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������养”重大民生问题

《常态化发行通知》主动应对人口老����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������龄化,首次将养老设施纳入REITs底层资产范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,促进银发经济发展,助力解决“老有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������所养”基本民生问题。

我国已进入老龄社会,养老服务市场潜力巨大。2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������023年末全国总人口为14.1亿人,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������60周岁及以上老年人口占总人口的21.1%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,65周岁及以上老年人口占总人口的15.4%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;预计2035年,60岁及以上人口将突破����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������4亿,占总人口的比例将超过30%。全国����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现有养老机构4.1万个、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������养老服务床位820.1万张,远不能满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������老年群体的基本养老需求和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费升级趋势需要。

通过REITs盘活养老设施,鼓励和����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������引导更多社会力量积极参与养老事业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和养老产业,提升养老服务供给能力,有利于完善养����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������老、医疗、长期照护等社会保障����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机制,加快银发经济规模化、标准化、集群化、品牌化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展,有效满足老年人多层次、多样化养老服务需求,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������增进老年人的福祉。

(二)市场化租赁住房满足新市民和青年人“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住有宜居”诉求

《常态化发行通知》关注新市民和青年人的多元住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房需求,在加大保障性住房建设和供给的同时,将保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障性租赁住房、公共租赁住房拓展至市场化租赁住房,推动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������“住有所居”和“住有宜居”并行发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

深入推进以人为本的新型城镇化,是中国式现代����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化的必由之路。2023年我国常住人口����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城镇化率为66.2%,户籍人口城镇化率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������为48.3%,而发达国家城镇化率大多超过80%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,我国城镇化发展水平还有较大的提升空间。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新市民是城市现代化建设的主力军和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������生力军,包括但不限于进城务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������工人员、新就业大中专毕业生等,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约有3亿人。仅以高校毕业生为例,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2023年全国达1158万人,大多成为新市民。

基础设施REITs首次将专业机构自持、不分拆单独����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目,以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房项目纳入底层资产,极大地丰富了租赁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房的来源,适应了新市民和青年人对居住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条件的不同层次需要,并为产城融合发展创造条件。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������保障性租赁住房属于福利性政策住房,具有“兜底性”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“补充性”作用;专业机构长期深耕租赁住房市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场,具有专业化的运营管理能力,可以更好地满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部分租赁群体从“住有所居”提升至“住有宜居”的幸����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������福诉求。

(三)积极谨慎纳入部分酒店、商业办����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公和配套底商

《常态化发行通知》首次允许景区内的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������配套旅游酒店、消费基础设施不可分����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������割的酒店和商业办公、园区的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������底层资产范围,更加强调资产完整性要求。

我国基础设施REITs贯彻党中央、国务院有关决策����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������部署,稳妥地调整资产范围。2020年REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策将产业园区和仓储物流等资产纳入试点,推动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关产业发展;2021年国家发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������改革委发布的《关于进一步做好����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施领域不动产投资信托基金(RE����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs)试点工作的通知》(简称958号文)率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������先在保障性租赁住房领域开展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs试点,助力住房保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������障体系建设;2023年国家发展改革委����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出台的《关于规范高效做好基础设施领����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������域不动产投资信托基金(REITs)项目申报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推荐工作的通知》(简称236号文)纳入百货商场、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������购物中心、农贸市场、社区商业等消费基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施,更好促进投资和消费的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������良性循环。

2024年《常态化发行通知》在特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定行业有条件地放开物理上不可分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������割、产权上归属于同一原始权益人的酒店、商业办����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������公、配套底商等资产,并进一步将家居、建材、纺织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等专业市场项目并入消费基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施,更加贴合项目实际,有利于解决部分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项目投资管理手续(如建设用地规划许可证)难����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以拆分的问题,同时可提升项目的综合收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������益。

(四)低碳、灵活的燃煤发电项目推动����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������碳达峰碳中和

《常态化发行通知》丰富了能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源基础设施的细分领域,首次将清洁高效、灵活高效����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的燃煤发电项目纳入底层资产,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并界定了纯凝工况的灵活调节����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能力等条件,促进能源结构转����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������型。

推进碳达峰碳中和,能源领域是主战场,绿色低碳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������已成为能源发展主旋律。2023年我国总发电����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量94564.4亿千瓦时,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其中火电占比为66.3%,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������但煤电装机比例近年持续下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������降。至2023年底,我国发电装����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机容量29.2亿千瓦,其中煤����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������电装机占比首次降至40%以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下(39.9%),并网风电和太阳能发电合计装����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机规模占比为36%。至2024年6月底,全����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������国并网风电和太阳能发电合计装机达到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������11.8亿千瓦,首次超过煤电装机规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,占总装机容量比重为38.4%。

深能源燃气发电、国家电投海上风����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������电、京能光伏发电等清洁能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源REITs项目上市以来的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������稳健表现,为更多能源基础设施发行REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts提振了信心,近期特变电工新能源����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������REIT和明阳智能新能源R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EIT火爆认购便是明证。《常态化发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行通知》在继续支持清洁能源发行REITs的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������同时,打开燃煤发电项目之����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门,对燃煤机组灵活调节能力、低����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������碳燃料掺烧比例(热量比例不低于10%)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、大规模碳捕集利用与封存(CCUS)等条件提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出了明确要求,不仅为REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������市场带来规模巨大、收益稳定的燃煤发电����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资产来源,也助力实现能源转型和“双碳”目标����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

以燃煤发电项目的灵活调节能力为例,国家发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改革委、国家能源局2021年出台����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的《关于开展全国煤电机组改造升级的通知����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》明确要求,新建煤电机组和现役����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机组灵活性改造纯凝工况调峰能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力的一般化要求为最小发电出力达到 35%额定负����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������荷;2024年发布的《关于加强电网调峰储����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能和智能化调度能力建设的指导意见����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������》要求,在新能源占比较高、调峰能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������力不足的地区,在确保安全的前提下探索����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������煤电机组深度调峰,最小发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������电出力达到30%额定负荷以下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。《常态化发行通知》要求纯凝工况最小发电出力在3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%额定负荷以下,将激励更多煤电机组自主提升负����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������荷调节能力,为新能源消纳释放更多的电量空间,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并帮助电网安全稳定运行。

此外,从燃煤发电项目的改造和建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设方式看,2024年7月国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展改革委、国家能源局发布《煤电低碳化改造����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������建设行动方案(2024—2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������027年)》,提出了优先支持在可再����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������生能源资源富集、经济基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������较好、地质条件适宜的地区实施煤电低碳化改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������造建设,因地制宜实施生物质掺烧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、绿氨掺烧、碳捕集利用与封存,统筹推进存量煤电机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������组低碳化改造和新上煤电机组低碳化建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设。因此,燃煤发电发行基础设施REITs,将吸引����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������更多投资主体参与和支持煤电低碳化改造建设,推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动能源结构优化。

(五)景区从5A放宽至4A带动文化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������旅游发展

《常态化发行通知》放宽文化旅游基����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施项目范围,旅游景区标准从5A放宽至4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������A,并涵盖景区规划范围内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的配套旅游酒店,释放旅游消费潜力����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

文化旅游基础设施承载文化的传承、弘����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������扬、进化的历史使命,是坚定文化自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������信的重要根基。通过REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盘活文旅资产,不仅是国家文化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������自信建设的重要内容,也是旅游领域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������深化供给侧结构性改革的重要抓手。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������自2021年958号文提出探索����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������以自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������好收益的旅游基础设施开展试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点以来,已有多个文旅基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施开展REITs前期培育,但至今尚未有项目获得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推荐和发行,其重要原因之一是符����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合条件的可扩募资产相对较少。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

我国现有5A级景区339处,4A级景区超过300����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0个。《常态化发行通知》在文旅资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产类型上,将旅游景区从国家5����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������A级放宽至4A级,并将景区规划范围内、产权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������上归属同一发起人(原始权益人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������)的配套旅游酒店一并纳入,丰富了优质旅游资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源供给。景区资产范围的拓展将促进更多旅游����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������景区资产盘活,催化文旅项目“活起来”和“火����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������起来”,推进文化和旅游深度融合发展。

二、 合规要求之变:资产完����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������整性、可转让性、规模性和资金用途

合规性是基础设施REITs首要的第一性问题。《常态化发行通知》在继续严把投资管理合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规性和土地使用合规性的基础上,总����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������结试点经验,强化了项目资产完整性,简化了资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可转让性,放宽了某些行业可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������扩募资产规模要求,明确了PPP新机制对特许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营项目合规要求,增大了回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收资金用途的弹性空间。

(一)突出底层资产的完整性

常态化发行阶段从资产功能发挥和总体价值创造的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������角度,要求项目应将实现资产功能所必需的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、不可分割的各组成部分完整地纳入底����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������层资产范围,避免部分资产入池可能带来����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的同业竞争或利益冲突。

鉴于产业园区项目底层资产通常包括多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������栋建筑物(子项目),常态化发行阶段要求与底层资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产所属同一建筑原则上应当全部纳入底层资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产,特殊情况下未入池资产占单体建筑面积的比例不得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������超过30%,更好地保障了资产运营稳定性。

(二)简化资产可转让性的审核事项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

基础设施REITs是将原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������人持有的项目公司所有股权通过资产证券����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化100%转让给公募基金,项目公司名����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下的各类资产必须具备可转让性。经过试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点阶段的实践,资产可转让手续的办理流程已日����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������渐通畅,在常态化发行阶段发展改革����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������部门将不再审核企业内部决策、国资转让、分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������拆上市、融资限制条件等事项,改由发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������起人(原始权益人)依法依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规自行办理。

以国有资产转让为例,自202����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0年10月深圳市国资委率先破局,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������批准本地基础设施REITs项目豁免进场交易以来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,各地国资委也积极支持国有企业发行RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs。特别是2022年5月国务院办公厅发布《关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������于进一步盘活存量资产扩大有效投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资的意见》(国办19号文),明确“涉及国有产权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������非公开协议转让的,按规定报同级国有资产监督管理机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������构批准”,对国有产权非公开协议转����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������让统一了审批流程和交易规则,为国资监管部门对国有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业发行REITs出具无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������异议函提供了依据。

(三)放宽部分行业可扩募资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产的规模要求

基础设施REITs从前期����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������准备到发行上市的周期较长,各种中介服务费用较高,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������募集资金规模达到一定水平才具有经济性,也����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有利于摊薄单位投资成本。首批基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������施REITs试点提出了首发当期不动产评估净����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������值不低于10亿元的要求,《常态化发行通知》不仅坚����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������持了首发不低于10亿元和保障性租赁住房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������不低于8亿元的要求,还对养老设施项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提出了不低于8亿元的标准,兼顾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������了部分行业现状资产的特点����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

扩募是基础设施REITs发挥融资平台的基本路径,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发起人(原始权益人)必须具有较强的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������扩募能力。常态化发行阶段,仍将继续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要求发起人(原始权益人)首����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发基础设施REITs时,其名下控制持有并基本具备����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发行条件的可扩募资产原则上不����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������低于首发资产规模的2倍。鉴于文旅基础设施等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行业符合REITs发行条件的项目较少,以及����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������首发规模超过50亿元的项目仍持有2倍可扩募资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的压力,常态化发行阶段适当放宽了这些行业或����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项目首发REITs对可扩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������募资产规模要求。

(四)区别对待新老PPP机制下的项目合规性

政府和社会资本合作(PPP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)项目主要包括基于使用者付费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的特许经营(Concession)模式和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基于政府付费的私人融资计划(PFI)模式,其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中采用特许经营模式的PPP项目是发行基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs的重要资产类型����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。鉴于我国PPP政策的调整变化,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������《常态化发行通知》将PP����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P项目实施时间分为三个阶段:201����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������4年9月前、2014年9月至20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������23年2月、2023年2月之后,分别执行����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������当时国家关于PPP项目的相关规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以及PPP新机制要求。PPP项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������目应取得特许经营协议或合同签署机构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、行业主管部门出具的无异议函,PPP新机制下的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目还应属于全国政府和社会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资本合作项目信息系统的合规项目。

补贴是很多PPP项目无法回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������避的重要问题。特别是2014年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������9月至2023年2月期间����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������实施的PPP项目,大量存在补贴(可行性缺口补助)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或新增政府支出责任,甚至存在地方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������政府隐性债务风险,这类项目必须符合PPP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������项目清理核查要求。新老PPP机制下的项目发行R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs,都强调收入来源应以使����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用者付费为主。常态化发行阶段,PPP项目如果涉及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������政府补贴,补贴依据必须遵循行业统一规定要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求,防止针对具体PPP项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目设计个性化补贴(可行性缺口补助)方案����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;在补贴规模上,近3年每年补贴金额占年收入比例原����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������则上不超过15%,防止项目收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过分依赖补贴。在高速公路、污水垃圾处����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理等REITs项目评估中,应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������特别关注项目定价标准或调价依据,谨慎����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对待没有依据的调价假设,或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者仅根据项目内部收益率反向计算预����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������期调价幅度、频率等指标,防止由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于实际与预期调价存在偏差而导致新增政府支出责任����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、固定收益率、变相的可行性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������缺口补助等违规风险。

(五) 扩大回收资金使用的弹性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������选择空间

基础设施REITs政策设计伊始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,就聚焦盘活存量资产、带动增量投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,关注回收资金的使用方案并不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������断调整用途及比例。早期试点政策要求90%净回收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金用于在建项目或前期工作成熟的新项目;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������236号文件允许不超过30%的净����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������回收资金可用于盘活存量资产项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,不超过10%的净回收资金可用于已����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上市基础设施项目的小股东退����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出或补充发起人(原始权益人)流����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动资金等。

《常态化发行通知》提出净回收资金主要用于在建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程、新建项目和存量资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收购,不再限制新建项目投资和存量资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产收购的资金使用比例,并允许不超过15����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%的净回收资金用于补充发行人(原始权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人)流动资金,为原始权益人留下了更多的自主选择����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������权。根据房地产调控政策,常态化发行阶段禁止回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收资金变相用于商品住宅开发项目;租赁住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房、消费基础设施、养老设施等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目的发起人(原始权益人)应为开展相关业务的独立����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������法人主体,不得从事商品房开发业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务。

三、 收益预测之变����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������:对未来现金流和收益率不作统一要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求

基础设施REITs属于权益性融资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,投资回报与项目经营好坏直接相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,基金存续期的收益波动是难免的。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������常态化发行阶段不再对投资收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益率做出统一要求,更多地通过信息披����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������露让投资人自行决策。

(一)收益预测的谨慎性原则

基础设施大多具有自然垄断性,其收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益相对稳定。经过3年以上的运营考验,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������常可以判断项目经营性净现金流是否稳定,并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能识别影响长期稳定运营的主要风险。如果基础设施近����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3年经营性现金流均为正,基本上可以基于历����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������史收益情况预测未来现金流。

需要注意的是,项目收益稳定性还取决于其他关键因素����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和行业特征,如收入来源分散性和关联交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������易、风电和太阳能发电行业的国补应收账款����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、燃煤发电和供热项目的煤炭价格波动等影响。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

在常态化发行阶段,运营收益主要对比最近3个会计年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度和未来3个会计年度的平均息税折旧摊����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������销前的利润(或经营性现金流),要求前者不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������低于后者的70%,体现了收益预测的谨慎性原则。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������如果个别年份出现显著变化,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需要解释说明原因,如公路项目路网变化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������诱增或转移交通流量。

(二)不再统一要求最低回����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������报率

基础设施REITs回报率反映����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了底层资产的盈利能力和投资人的相对收益水平,主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要取决于基金存续期各年的可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分配现金流、目标不动产评估净值、一级市场的溢����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������价幅度和二级市场的价格波动等因素。产权项目收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������益率主要采用净现金流分派率衡量,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点阶段要求未来3年该指标原则上不低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������于3.8%;经营收益权项目主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要采用内部收益率衡量,试点阶段要求未����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来3年该指标原则上不低于5%,旨在引导����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资人对未来收益有一个合理而非固定的预期。

《常态化发行通知》不再统一规定基础设施REI����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts的现金流分派率或内部收益率等指标����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,不为预期投资收益率背书,而要求发起����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������人(原始权益人)、基金管理人全面分析各种因素����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对经营收益的影响,谨慎地披露未来收入预����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������测假设条件;要求投资人应准确把����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������握基础设施REITs产品的权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������属性,正确判断投资价值,自主决����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������策、自担风险。

四、 推荐流程之变:以“退回”机制和问����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������题清单压实各方责任

经过数年的试点探索和流程优化,基础设施RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������ITs申报推荐和审核发行工作流程日����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������趋规范。常态化发行阶段取消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������了前期辅导环节,建立了项目“退回”处理和问题清单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制度,进一步压实了各方责任����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

(一)项目受理前的“退回”处理与受理后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的问题清单

发起人(原始权益人)和基金管理人共同作为基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施REITs项目的“第����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一责任人”,应做好项目前期准备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工作,将申报材料报送项目所在地的省级发展改革����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������委。省级发展改革委或中央企业将符合条件的项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������报送国家发展改革委。

国家发展改革委在正式受理前,委托咨询评估����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机构对项目申报材料进行初审,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对明显不符合申报条件或材料严重短缺不具备评估条件����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的项目不予受理,进行“退回”处理����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;对不存在明显问题的项目,将委托咨询评估机构正式����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������评估,通过问题清单方式请项目发起人(原始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������权益人)、基金管理人等补充材料或说明情况����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。如果项目在规定时间(15����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个工作日)内无法完成答复或2次答复仍无法清晰����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������说明情况,将不予推荐;对于评估建议推荐、国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家发展改革委相关司局无异议的项目,将向中国证监会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������推荐并转送项目材料。

(二)根据“权责利对等”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������原则压紧压实各方责任

国家发展改革委坚持“申报即担责”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,以项目退回机制压紧压实各方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������责任。各参与方要坚持“权责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������利对等”原则,主动提升项目准备能力、材料编����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制能力、投资判断能力,提高工作质量。

基础设施REITs常态化发行,离不开项目各方共同����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������协作,发起人(原始权益人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������)、基金管理人、中介机构、发展改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������革部门、咨询评估机构等相关方应各司其职,各����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������负其责。以咨询评估机构为例,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应严格遵守廉洁、回避、保密����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等工作纪律,提升专业能力,及时发现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并反馈问题,确保评估质量和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������时效。

五、资产质量保持不变:咬����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定青山不放松

基础设施REITs试点上����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������市以来的稳健发展,根本上缘于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产质量过硬。常态化发行阶段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������,坚持资产质量至上原则,着力解决项目前期准备阶����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������段的资产权属、投资管理合规性、补办缺失手续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������等重点难点问题。

(一)项目权属始终要清晰

我国公募REITs采取了“公募基金+资产证券化+����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目公司”的交易结构,公募基金����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过收购资产证券化专项计划的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������全部份额,间接持有项目公司的100%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������股权。因此,拟申报发行基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施REITs的项目应权属清晰,资产范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������明确,发起人(原始权益人)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依法合规地持有项目所有权、经营收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益权(含特许经营权)。

在操作实务中,可能涉及多个资产打包入池,或者将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不合规资产进行剥离,通过资产重组����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������装入特殊目的主体(SPV),以保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������证入池的所有资产权属清晰,并具有可转让性。以收费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公路的服务区为例,由于公路项目用地通常是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������划拨用地,如果服务区也同步入池,必须补����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������办土地出让手续或由政府作价入股,否则����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通常需要将服务区剥离。

(二)投资管理手续要齐备

任何项目申报发行基础设施REITs,首先必须����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������满足合规性要求。从宏观看,项目不得与国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重大战略、宏观调控政策、国民经济和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������社会发展规划、产业政策等规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定相违背;从微观看,项目应符合固定资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资管理法规制度等要求,依法依规取得各项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������固定资产投资管理手续。

投资管理手续主要包括项目审批、核准或备案手续,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规划、用地、环评、施工许可手续、竣工验收报告以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������节能审查、取水许可等依据相关法律����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法规应办理的其他重要手续。此外,外商投����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资项目还要符合外资准入负面清单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������等有关政策要求。

(三)坚持应补尽补原则

投资管理合规性审查是保护投资人利益的关键����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������举措,也是推动中国基础设施REITs市场行稳致����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������远、健康发展的核心支撑。常����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������态化发行阶段总体延续此前试点要求,针����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对存在缺失的个别投资管理手续,坚持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应补尽补原则,区分不同类型、依法依规把关。

一是按照项目投资建设时和现行规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������均需办理的有关手续,原则上应依法补办;二是项目投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资建设时无需办理但按现行规定应当办理的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有关手续,应遵循当时规定;三����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是项目投资建设时应当办理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������手续,应由有关部门说明情况����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或出具处理意见。此外,对于重大改扩建工程,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应主要依据改扩建时的相似����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������相关手续办理情况判断其投资管理合规性。

常态化发行是新起点,也是新挑战。“变”折����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������射了创新精神,“不变”秉持了守����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������正原则。越过浅滩,在蔚蓝的大海上扬帆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������远航,既要“变则通,通则久”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,又要以不变应万变,惟有守正创新,方能济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������沧海。



青春中咨

中咨公司

中咨研究

中咨智库

中咨小镇

北京市海淀区车公庄西路32号(����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������100048)
营业执照(纳税人识别码):91110000����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������100000825Q
京公网安备11010802025227号 ����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������� 京ICP备06029618号
Produced By 大汉网络 大汉版通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发布系统