智库建议
钟瞻妍 | 房地产系列研究之二:主要国家房地产风����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������险处置与住房保障体系构建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的经验与启示
| |||||
| |||||
房地产是宏观经济研究的重要领域����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,深入研判房地产发展历史、走势和相关因素,在当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������前具有很强的现实意义。本����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������文《主要国家房地产风险处置与住房保障体系构建的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经验与启示》是房地产系列研究����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������之二,研究总结了国际上处置房地产风险的经验����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,梳理了国际上有典型特征的住房保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������障模式和政策体系,并对我国短期和中长����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期房地产政策提出了相关建议。 01 国际上处置房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产市场风险的经验 (一)次贷危机后美国应对房地产危机的经验作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法 美国房地产市场相比我国主要有以下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������三个特点:一是住房销售以存量为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主,由于美国城镇化发展期已过,城镇化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率高达82%,房屋交易以成屋(即二手����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������房)为主,2000年以来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成屋交易数量占房地产销售总量的83%—95%。二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是房地产行业以运营服务为主,在存量交易主导的市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下,美国房地产运营和居住服务相关产业占据����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������了价值链的主导地位,2021年美国房地产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������占GDP的比重为16.7%,其中住房服����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务开支占比为11.9%,而����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包括新屋建造、旧房翻新、经纪费用在内的住宅投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������占GDP比重则相对较低,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������仅为4.8%。三是投资属����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������性弱、金融化程度高,1950年以来,美国权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益市场的年均实际投资回报率(8����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������.75%)高于房产投资(5.62%),考虑到房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产的交易和持有成本,其回报率则更不具吸引����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������力。从美国家庭的资产配置����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������看,房产仅占美国居民资产的23%,而根据人民银����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行2019年的调查显示,在我国城镇居民中这一比例����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������接近70%。此外,美国住房抵押贷款支持证券����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(MBS)的流动性和规模仅次于国债����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,是固收市场中的重要组成部分,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2020年底,MBS日均成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������交量占美国固收市场日均成交总量的30.7%����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 宽松的利率和监管环境导致次贷危机����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的发生。由于美国房地产供需关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系逆转以及美联储加息,房价在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2006年见顶回落,最终引爆了次����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������贷危机。销售量方面,根据美国商务部普查局数据,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������美国新建住房销售套数2005年为128万套,此后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������连续下降了6年,2011年降到30.6万套的最����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������低点,仅为2005年的24%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;价格方面,相比2006年的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������最高点,到2008年全美房价下跌了25%,到2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������011年房价跌幅扩大至40%,回到九十年代末����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������水平。 美国救助房地产市场的主要思路和措施。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与我国正在经历的房地产市场调整不同,次贷����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������危机中美国房地产市场风险主要是购房家庭����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的房贷违约,而我国的风险主要是房企����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的债务问题。因此,美国政府救助����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的重点是通过减轻借款家庭还����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������款压力来减少房贷违约,从而阻止房价下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������滑,并通过刺激整体经济拉动总需求逐步向房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场传导。迅速、有力的货����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������币和财政政策成为应对房地产风险的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关键。货币政策方面,一是迅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������速将政策利率调整至零利率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下限。美联储自2007年9月以来持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������续下调目标利率,2008年12����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������月将目标利率调整为接近0。二是创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������立新工具为金融市场补充流动性。美联储于200����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������7年12月12日创设了定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期拍卖工具(TAF),2008年3月,美联储����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������又推出了一级交易商信用工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������具(PDCF)以及定期证券借贷工具(TSLF����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������),向以投行为主的一级交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商和非银机构提供流动性。三是推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������出量化宽松(QE)计划,通过大规模资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产购买压低长期国债和抵押贷款利率来刺激经济。财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政政策方面,通过一系列法案扩大政府支出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,2008年2月,《经济刺激法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案》以减税的形式向中低收入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������家庭和企业提供了1680亿美元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;2008年7月,国会通过《住房与经济复苏����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法案》,为面临失去房产的次贷借款人提供数十亿美����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������元的再融资保险,并允许财政部对两房提供救助����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;2009年2月推出总额近8000亿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������美元的《美国复苏和再投资法案》,主要增加教育����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、能源、科技、医疗、基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施等领域的政府开支。危机期间,联邦政府赤����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������字率从2007年的1.1%上涨至2009年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������接近10%,负债率从200����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������7年的62%上升至2013年超过10����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%。从总量上看,联邦政府为应对次贷����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������危机及其衍生的金融危机所动用的财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政资源总额达到1.64万亿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������美元,占2008年美国GD����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P的11%左右。 干预措施取得了良好效果,随着经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������济复苏,美国房地产行业进入新的繁荣周期。美国政府����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的救助政策使得经济得以快速恢复,2009年三季����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度GDP实现环比增长,房地产市场伴随����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������着经济的增长实现复苏,房屋销售和房价指����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������数于2011年末开始回升。住房市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������库存持续去化,2024年2月,美国房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产在售库存为145万套,相较20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������07年7月峰值下降68%。 (二)日本应对房地产危机的方法与启示����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 日本战后经历了两次地产危机,政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的应对方式和结果迥异。第一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������次地产危机发生在1974—1977年,主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要由外生冲击引发。1973����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年主要产油国宣布提高石油价格引发“石油危机”,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日本作为石油进口国和外向型经济为主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������导的国家,其经济也面临巨大压力,实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������际GDP增速从1973年的8.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0%降至1974年的-1.2%,年度CPI从����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1973年的4.9%升至1974年的23.2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������%。房地产市场随经济转冷而下滑,但因为适龄人口的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房需求、产业升级以及城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������镇化持续推进等长期支撑因素并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������未受到实质影响,所以房地产行业在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府采取了扩张性的货币和财政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策、住宅贷款利率补贴等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������措施之后得以迅速反弹,房价于1978年开始回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������升,并开启了长达14年的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上行周期。 第二次地产危机发生在1991����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������—2009年。由于购房适龄人口迎����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来拐点、广场协议后出口优势丧失导致����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经济下行、加息导致的资产泡沫破裂等多因素叠加,最����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������终导致日本房地产市场的“硬着陆”。截至20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������01年,日本所有平均土地价格指数已下跌至接近1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������985年的水平,其中商业用地价格下滑最为显著����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,相比1991年的峰值下跌5����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3.71%,跌至1981年以来的最低水平。 日本对1991年房地产危机的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������处置主要分为四个阶段。第一阶段,为应对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������泡沫破灭后股价的大幅下跌,日本动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������用2.8万亿日元的公共资金投资股票市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,占当时东京证券交易所总市值的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1%,同时施行扩张性货币政策,于1991年开始降����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������息,至1995年降至0.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������5%。第二阶段,重塑金融系统,强化金融监管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。通过《日本银行法》确立了日本银行的央行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地位与金融监管独立性,确立金融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������厅作为日本金融监管体系的最高行政部门,细化了对����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于中小金融机构的监管。第三阶段,处置不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������良资产。1998年之后日本政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提出“金融再生计划”,引导不良����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产处置向市场化、开放化的方式进行。政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府向重要金融机构注入流动性以应对不良负债����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������问题。第四阶段,采用“安倍经济学”刺激经济。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以积极的货币政策、灵活的财政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������政策为主,施行量化宽松政策以实现2%的通����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������胀目标。 回顾日本房地产危机发生的过程,危机始于货币政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策快速收紧导致的资产泡沫破裂,1991年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������地价开始明显下跌。与美国迅速有力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的应对方式不同,由于日本社会对危机的认识左����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������右摇摆,导致错过了最佳救助时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机,终于在1997年演变为银行业危机,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在经历“失去的三十年”后才迎来房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������地产市场的复苏。2013年开始,日本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产行业逐渐走出低谷,从日本房地产价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������格指数来看,2013年1月—202����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������3年1月,东京都市圈上涨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������62%,京阪神都市圈上涨41%,九����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������州和冲绳上涨30%,北海道上涨55%,整个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日本上涨38%。 02 国际上不同的住房保障模式以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������及政策体系 (一)德国以租房为主的保障模式 德国形成了独具特色的住房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������市场结构。德国约有55%的人口����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������租房居住,其中柏林、汉堡等大城市的住房自有率����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仅为17.40%和23.90����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%。租赁住房同样提供了较好的居����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住条件,德国人均住房使用面积超过45平方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������米,租赁群体人均住房面积也可达到����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������38平方米。此外,德国还保持了房价长期稳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定,1970—2017年,德����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������国名义房价指数仅上涨2.3倍,年均增速只有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1.8%,同期,英国、法国、美国分别上涨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������52.8、16.1和12.5倍,年均增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������速分别为8.8%、6.1%和5.5%。 德国之所以能够保障住房供给的同时维持长时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������间的房价稳定,主要得益于其三方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面的住房制度设计。一是稳健的金融制度。货币政策方����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面,德国央行和1998年成立的欧洲央行首要目标均����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是保持物价稳定。1950—2017年,德国CP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������I年均增速仅2.4%。住房金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融体系方面,德国住房金融以商业按揭为主,辅以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������独特的住房储蓄。德国按揭贷款的首付比例通常����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在20%—30%,在国际对比中处����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于相对较高水平,住房贷款以固定利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率合同为主,利率与首付比例形成反向变动机制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。推行以自愿、互助为原则的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������封闭式合同制储蓄体系,其目的是通过互助合作帮助存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������款人筹措资金,获得属于自己的住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,具有先存后贷、以存定贷、专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业经营、固定低息等特征。 二是均衡的税收制度。首先是限制交易、鼓励����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������长期持有。住房交易环节有不动产交易税、差价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盈利所得税、遗产税和赠与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������税,交易成本可达10%甚至更高,而在使用环节仅对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������土地所有权征收土地税,鼓励居民长期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������持有。其次是提升房屋空置的成本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。在使用环节征收二套住房税,以居民登记使用而非持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有的第二套及以上住房为征税基础,增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������加了居民占用多套住房的成本,引导居民不超额占用住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房,减少住房空置,德国住房空置率只有3����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������.2%。 三是完备的租赁制度。首先是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������完备的法律保护,租赁合同默认为无固定期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限合同,房东要解除租赁合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同必须符合法定的特殊情形,并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������且限制租金的上涨,租金3����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������年内涨幅不得超过20%、住房供给����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������严峻的特殊区域不得超过1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������5%。其次是租金补贴,政府根据收入和家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������庭规模,向租户提供住房补贴,户均补贴额逐年提升,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������以保障受补贴家庭的生活水平不受到物价和租金上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涨的影响。最后是平等提供公共服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,租户只需登记注册并依法纳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������税,就可享受当地公共资源和服务。 (二)新加坡以组屋为主的多层次、阶梯式住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房供应体系 组屋是新加坡住房体系的核心,2022����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年大约80%的新加坡人口居住在组屋,较好地解决了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������绝大多数人口的住房需求。组屋制度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发展初期主要是面向低收入����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家庭,户型也多以一居室、二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������居室、三居室等小户型为主,主要是����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������为了解决“房荒”问题。而1970年代后期����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,随着新加坡经济的繁荣,组屋的覆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盖范围也开始拓展至中等收入家庭,为其提供大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������户型(四居室、五居室)、低成本(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������私人住宅价格的一半)的组屋。1980年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������代后期,政府开始支持私人住宅市场发展,以满����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������足高收入家庭及外国居民的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房需求。自此,新加坡“廉租房—����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������—廉价组屋——高端组屋——私人住宅”的阶梯����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式住宅结构基本形成。 新加坡组屋制度的三大支柱为土地支持、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金融支持和按需供给。土地支持方面,新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������加坡政府通过《土地征用法》将土����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地大规模国有化,国家通过较低成本征用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个人土地的办法扩大了国有土地,全国私人占有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的土地面积由独立前的40%下降至2����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������0%左右,使得建屋发展局����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能够以较低价格获得土地建造组屋。金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融支持方面,新加坡的中央公积金制����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������度是一项全面的强制储蓄制度,雇主和雇����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员都需要按照一定比例缴存公积金,并允许符合条件的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������居民使用公积金购买组屋,且给予首次购房家庭公积金����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房补助,大幅提升了居民的购房能力。按需����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供给方面,新加坡采取了多种措施����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������防止套利:一是限定购房资格以确保组屋销售向刚需家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������庭倾斜;二是对组屋出售、出租时间����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、资格等进行严格的限制;三����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是组屋的面积、公共空间、外立面等设计均不及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������私人住宅,使高收入群体更有意愿购买私����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������人住宅。组屋制度在有效满足居住需求的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同时抑制了住房投机行为。截至2022年����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������12月,新加坡房屋自有率高达89.3%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。同时,组屋价格涨幅远低于私人住宅价格涨幅。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以2006年1月为基期,2023年8月私人住宅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������价格指数为342.3,而组屋价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������格指数仅为257.8。 03 对我国短期和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中长期房地产政策的启示 (一)稳定短期市场预期,提升房企流动性 一是以稳经济带动稳房市。坚持实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施积极的财政政策和稳健的货币政策����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,通过发行超长期特别国债、加����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������快专项债发行使用进度等方式为经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展注入新动力,提升居民收入预期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,以经济高质量发展化解房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������风险。 二是积极处置房企不良资产。积极引入各����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资产管理公司介入房企纾困,鼓励����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������银行向信用评级较高的房地产开发商提供资金以盘活不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������良资产。鼓励企业通过债务重组、债权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������转让等方式化解债务问题。 三是改善房企融资环境。加快发展房企直����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������接融资,合理运用房地产投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������信托基金REITs、资产证券����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������化等优化房企融资结构,降低房企对间接融资的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依赖。完善商品房预售制度,加强预售资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������监管,加快开发商回款的同时保障购房者的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合法权益。 (二)完善中长期住房保障制度体系 一是加强土地保障。完善处置闲置土地、盘����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������活存量土地的政策增加土地供给����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������妥善处置已经出让的闲置住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������宅用地,支持政府使用专项券资金进行收储,并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������将土地用于建设保障性住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。出让优质地块用作住宅建设,满足����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������居民对好地段、高品质商品房的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������需求。 二是丰富不同定位的保障性住房供给。多渠道筹集房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������源,通过政府投资建设、企业自建、市场收购����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、改造存量房、城中村改造等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多种方式增加房源供给,加强对政府收购����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������存量住房的资金支持。开发不同类型的保障性住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房,如公共租赁住房、限价房、共有产权房等,以满足����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不同群体的居住需求。同时,完善交通、教育、医疗����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、商业等必要的公共服务设施配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������套,提高居住的便利性和生活质量。 三是引导房屋销售向刚需和改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������善性需求倾斜。研究优化房地产税收制度,通过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住房补贴、信贷支持、税费减免等形式,鼓励居����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������民购买首套住房和以旧换新的需求。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������� | |||||
相关链接
- 钟瞻妍 | 房地产系列研究之一:...2024-07-30
- 制定合理的产业政策应减少破坏性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������副...2024-06-26
- 沙建超 丁丹 | 制造业绿色低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������碳...2024-06-24
- 加强量子供应链管理和人才队伍建设2024-06-04
- 人工智能和关键基础设施的风险评估2024-05-10