智库建议

钟瞻妍 | 房地产系列研究之三:国内房地产去库存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盘点,当前政策效果初步显现
发布日期:2024-08-06 作者:钟瞻妍 信息来源:中咨智库 访问次数: 字号:[ ]

房地产是宏观经济研究的重要领域,深入研判房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发展历史、走势和相关因素,在当前具有很强����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的现实意义。本文《国内房地产去库存盘点,当前政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策效果初步显现》是房地产系列研究之三,研究系����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������统梳理我国房地产去库存的历����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������史经验,总结我国房地产供需两端的压����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������力,并对当前保障性住房建设、政府收购存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������量房、房贷一揽子新政、房企融资协调等去库存稳����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场政策效果进行了分析评估。

01、我国房地产去库存历史经验梳理

(1)1998年房地产去����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������库存。1987年深圳进行了首次公开土地拍卖,标志着我国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产正式进入商业化时期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。1991年国务院在24个省份进行房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改,房地产开发投资高速增长,特别是海南、广����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������西北海等地形成了较严重的房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产泡沫。据统计,海南省当年闲置土地18834公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������行的坏账就高达300亿元。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������1993年,国务院出台《关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于当前经济情况和加强宏观调控的意见》(“国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������16条”),通过提高利率、收回计划外全部贷款和拆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������借资金等措施,遏制房地产开发过热。政策出台后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,房地产泡沫破裂,海南数千家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开发商卷款逃离,留下遍地烂尾楼。1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������995年底,全国商品房累计空置建筑面积高达50����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������31万平方米,房价持续下跌。1997����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年亚洲金融危机爆发,1998年7月政府为了救����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市宣布全面终止福利分房,住房分配货����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������币化正式开始。房地产市场迅速升����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������温,很多单位抢购房屋分配给员工,消化了全国����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大量空置房。

(2)2008年房地产去库存。2001年—2006年,全国房价持续上涨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,2004年同比上涨14.4%。国家出台一系列政����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策调整房地产市场结构,如增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������加中小户型比例,第二套住房首付比例不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������低于40%,提高房贷利率和房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产开发项目资本金比例等,2007年房地产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开始降温。2008年,美国次贷危机爆发并升级为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������全球金融危机,国内高房价立即跳水,一线城市大量房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������地产中介倒闭。根据国家电网����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������2009年在全国660个城市的调查,全国约6����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������每套100平方米计算,相当于2009����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������年住房竣工面积的11.3倍。即使全����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国立即停工,房屋也足够使用11年。20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������08年底中央政府启动“四万亿计划”,大规模投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资有效拉动内需,消化了巨大的商品房库存。中央财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������政投入493亿元加快建设保障性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������安居工程,支持廉租住房建设,加快棚户区改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������造。央行将个人抵押贷款利率下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限降至基准利率的70%,首付最����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������低达20%。2009年—2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������010年,全国房价平均上涨25%,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������北京通州房价上涨三倍,海南房价上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涨一倍多。

(3)2015年房地产去库存。2010年—2015年,全国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产市场相对低迷,闲置商品房数量迅速增加。据国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家统计局统计,2015年底我国商品房待售面����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������积69637万平方米,全年新开工房屋1405����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������69万平方米,估计现房和期房去化周期分别为2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������3个月和4.5年。2015年中央经济工作会议将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化解房地产库存定为“国家任务”,提出加快����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������户籍改革带动住房消费,扩大有效需求,发展住房租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������赁市场,积极推进棚改货币化安置。叠加央行降����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������息降准,降低第二套房首付比例至����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������20%,降低公积金贷款门槛,全国42个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市取消限购令并全面推行公积金异地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������贷款业务等措施,对三四线城市去库����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������存效果明显。2015年—2016年我国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������棚户区改造开工1180万套,货币����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化安置比例达28%,阶段性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������解决了房地产库存高企和经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������济下行的问题,但也推高了全国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������特别是三四线城市的房价,加重了地方政府及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������居民的债务负担。

(4)2023年房地产去库存。2018年—2023年,“房住不炒”政策导向持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������续发力,房地产作为投资保值����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的属性越来越被淡化。第七次人口普����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������查显示,2020年全国家庭居住住房总面积为5����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������17.2亿平方米,全国家庭����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������拥有住房套数达到14.9亿����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������间,人均住宅拥有套数约1.05套,家庭住房总量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������10年间增长了34.3%,空����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置房数量达到1.2亿套。央行数据显示,20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������23年我国个人住房贷款余����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������额达到38万亿。2023年7月,中共中央政治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������局会议提出房地产市场供求关系发生重大变����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化。全国各地一系列重磅宽松政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策落地,包括“认房不认贷”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、“双限”解除、限价松绑、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������普宅标准优化、房票安置等。根据上海易居房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产研究院发布的《2023年全国百城库����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������存年度报告》,2023年全国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������百城库存规模同比下降4.8%,终结����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������了此前连续50个月库存规模同比正增长的态势。

02、当前我国房地产市场供需平衡压力仍然����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������较大

(1)商品房市场活跃度整体偏����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������弱。2023年下半年至今,为应对房地产市场供求关系的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������重大变化,全国各地开始推行一系列去库存、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������稳市场的房地产政策措施。我国商品房市场����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������呈现温和修复态势,但整体看政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������策效力释放还需要时间。据中指研究院统计,2����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������024年上半年我国新建商品住宅月均成交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面积同比下降四成。其中,一线城市新建商品住宅成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交面积同比下降三成,部分核心二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������线城市如成都、杭州等在政策优化后商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品房市场活跃度有明显回升����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,三四线城市房地产市场面临����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的调整压力仍然较大。此外����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,二手房市场表现好于新房市场,2024年上半年重����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点城市二手房成交套数同比下降12.9%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,一二线核心城市如上海、深圳、杭州等����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地区的低总价、小户型房源成为二手房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������市场成交主力。

(2)房地产去库存压力仍然较大。2023年-2024年上半年,全国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������房地产整体延续弱复苏走势,土地市场����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保持低温运行。2023年全国百城房地产库存规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������模连续11个月同比下降,全年下降比例达4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������.8%。2024年上半年全国房屋新开工面积同比����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下降24.2%,施工面积同比下降11.6%����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,竣工面积同比下降20.1%。全国供地计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������划总量缩减约10%,各地城市住宅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用地推出、成交规模同比均下降,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������二线、三四线城市土地出让金降幅超过四成。重点城市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������库存规模小幅下行,但由于房地产市场需求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������整体表现相对低迷,库存去化周期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仍在延长。据测算,当前全国住房空置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率达15%,房地产短期库存出清周����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期为21.3个月,其中三四线城市出清����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������周期达30.7个月,短期去化压����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������力仍然较大。

(3)房企开发投资维持收窄����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������态势。在整体经济下行压力下,2024年上半年房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产开发企业的到位资金同比下降22.6����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%,其中利用外资、个人按揭贷款的降幅分别达51.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������7%、37.7%,企业资金链承受较大压力。全国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产开发投资额同比下降10.1%,其中投资额����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������降幅最小的是东部地区(5.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������6%),西部地区和东北地区投资额下滑幅度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������均超过19%。2021年以来,商业银行为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应对房地产企业和投机炒房群体杠杆风险,一度停����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������止对房企的信贷支持,房企融资端迅速收敛。而近一年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������在国家利好政策刺激下,商业银行又逐步加大“白名����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单”项目融资支持。2023年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������底,六大国有银行和十余家股份制商业银行财报显����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������示,房企不良贷款规模合计达2����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������954亿元,占到所有不良����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������贷款规模的22%。受房企高负债和房地产市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场需求不足影响,银行贷款支撑房地产开发仍然偏向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于“不敢贷、不愿贷”,房地产投资收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������窄态势尚未扭转。

03、当前我国去库存稳市场政策效果初步显现

(1)保障性住房建设拉动房地产开发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资。保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������共基础设施建设等是构建房地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产发展新模式的重大举措,有效发挥了引导����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和释放内需的作用。当前中央����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和地方政府通过抵押补充贷款、专项债、财政补贴以及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产证券化、REITs等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������多重政策措施及市场化工具,为保障性住房建设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程等提供总计超万亿资金支持,带动房地产相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������领域投资消费。如国家开发银行和中国农业发展银行目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������前已发放城中村改造专项借款1800多亿元。国家统����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计局数据显示,2024年一季度保障房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������建设、城中村改造等拉动房地产开发投资0.6����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个百分点。以深圳为例,2023年底首批13个配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������售型保障性住房项目集中开工,房源����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合计1万余套,拉动总投资约125亿元。

(2)盘活住房和土地存量化解房地产风险����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。当前我国房地产市场整体需求偏弱,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盘活存量是化解房地产风险����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的关键。2024年以来,国家进一步推动住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房“收旧换新”“以购代建”,鼓励地方政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以需定购,组织国资平台以合理价格收购一部分存����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量商品住房用作保障性住房。央行提出设����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������立3000亿元保障性住房再贷款����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������则,支持地方国有企业以合理价格收购����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������已建成未出售商品房,用作配售型或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������配租型保障性住房。郑州、南京、珠海等地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������国有企业已先行先试,通过直接收购、以旧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������换新等方式参与存量房去化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,目前已公布计划收购住房超过����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������1万套。此外,各地政府积极盘活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������存量土地资产,如湖北襄阳依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法收回闲置土地,允许采取“收回—供应”并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������行方式简化程序,办理规划和供地手续;黄冈支持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������“商改住”“商改公”土地规划����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������调整。国有企业土地资产盘活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������专项基金设立,总规模300亿元,将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������通过项目直投和设立子基金方式开展投资,打造“����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府出政策+国企出资源+基金出资金”合作范����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式。

(3)房贷新政“组合拳”提升市场活跃����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度。当前,各地密集出台房贷一揽子新政,降低消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者购房门槛,减轻其还贷压力,让更多有效需����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求加快入市。2024年5月央行宣布降低全国层面个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率政策下限、下调个人住房公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������积金贷款利率0.25个百分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点,此后广州、上海、西安����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、重庆等多个地市相继出台落����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地配套政策。此外,全国各重点城市陆续取消商品住房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限购及限售年限,目前仅有北京、上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������海、广州、深圳、三亚、天津等地未全面取消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限购。2023年以来全国约30个城市推出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������房票安置政策,包括贵阳、南京、厦门、青岛、宁����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������波、广州等一二线及省会城市,有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������效减轻城中村改造前期财政资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投入的巨大压力,在保障民生的基础上创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������造大量购房需求,带动房地产销售市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企稳回升、去化库存。

(4)融资“白名单”为房企提供����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������精准支持。2022年央行推出350����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0亿元“保交楼”专项借款,设立2000亿元“保交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������楼”贷款支持计划和1000亿元租赁住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房贷款支持计划,目前保交楼专项借款已全部投放到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������项目。2024年上半年,城市房地产融资协����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调机制在全国多地大面积铺开,进一步从供给����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������端为合规房地产项目提供精准资金支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持。住建部数据显示,全国31个省份312个地级及����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以上城市建立了城市房地产融资协����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调机制,各地商业银行按内部审批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流程审批通过“白名单”房地产项目6000多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������个,贷款金额近万亿元。如广东商业银����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������行机构共为两批次307个“白名单”项目授����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������信933亿元,已提供融资393����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������亿元,其中民营房企项目数达到93%。安徽、重庆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������构建项目信息共享、共同督导审批工作机制,湖����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������北提出“应贷尽贷”“快审快贷”,提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高融资落地率,三省“白名单”项目实际����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������放款金额占授信金额比例均����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������超过50%,房企融资环境正在修复。