智库建议

钟瞻妍 | 房地产系列研究之����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������四:我国商业地产市场走势及未来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新增长点分析
发布日期:2024-08-08����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������ 作者:钟瞻妍 信息来源:中咨智库 访问次数: 字号:[ ]

房地产是宏观经济研究的重要领域,深入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������研判房地产发展历史、走势和相关因素,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当前具有很强的现实意义。本文《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������我国商业地产市场走势及未来新增长点分析》是房地产系列研究之四,研究梳理����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������了当前我国商业地产存量市场和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������增量市场以及供给侧和需求侧走势����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,结合发达国家商业地产发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展经验判断我国商业地产市场正从“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目开发阶段”转向“不动产投资阶����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������段”,并根据党的二十届三中全会精神提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出未来商业地产发展的新方向。

01、商业地产增量市场供给侧下行,短����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������期内难以触底企稳

当前,商业地产销售、新开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������工、融资、拿地、投资和投资回报率等指标均延续下����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行态势。

第一,今年上半年,商办新房市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产开发投资额为577����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1亿元,同比下降9.4%;新开工面积为3345万����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������平方米,同比下降22.6%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;销售面积为4055万平方米,同比下降3.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������7%;销售额为4400亿元,同比下降8.6%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。分城市能级来看,一线城市商业地产销售占全国的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������比重快速上升,二三四线城市商业地产企业经营业务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������持续收缩。

第二,今年上半年,全国300城商办用地推出及成交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面积总体平稳,但土地供需均����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������处于近十年来的低位。全国30����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������0城纯商办用地推出面积为4778����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������万平方米,成交面积为4177万平方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������米,与去年同期相比,基本保持平稳。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������分城市能级来看,一线城市因推地较少,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商办用地成交量有所下降,二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������线城市在低基数下,同比增长有所恢复,三四线城市同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������比小幅回落。

图1  全国300城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������纯商办用地推出面积和成交面积(单位:万平方米)

第三,今年上半年,房地产行业债����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������券融资金额为2791.6����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������亿元,同比下降26.9%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,降幅有所扩大,其中,信用债发行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������规模为1827.3亿元,同比下降21.9%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,仍是融资主力;ABS融资规模为914.2亿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������元,同比下降33.3%,平均发行期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限为8.7年,期限明显延长,商业地产抵押����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������证券发行占比超过1/3。截至20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������23年末,在A股上市的商业地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产开发商净资产收益率均值水平为-10%,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������连续第二年出现负值,跌幅较2022年末扩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大4个百分点,这也是过去五年以来投资回报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������表现较差的时期。

02、商业地产存量市场需求侧温和复苏,供大于求的总体态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������势未改变

今年上半年,国内消费市场延续恢复态势,餐饮消费、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务消费表现优于商品零售,商业街及商����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������圈商铺租金小幅上涨,但涨幅较2023年下半����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������年有所收窄。中指研究院数����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������据显示,今年上半年,全国重点城市1����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������00条商业街商铺为样本的百街商铺平均租金为24.����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������37元/平方米/天,同比上涨0.09����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%;百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������/天,同比上涨0.25%,涨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������幅较2023年下半年收窄。今年下半年,各级政府将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������进一步加大国内消费刺激力度,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费市场有望加快恢复,重点城市商铺租赁市场或延续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������温和复苏态势,租金或保持平稳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

图2  全国百街商铺和百MAL����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������L商铺平均租金

(单位:元/平方米/天)

今年上半年,重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������趋势,业主通过以价换量方式降低写字楼空置����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点城市主要商圈写字楼租赁样本的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调查数据,2024年二季度,全国重点城市主要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商圈写字楼平均租金为4.67元/平方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������米/天,环比下降0.29����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%,上半年累计下降0.76%。展望今年下半年,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������写字楼市场仍处于筑底阶段,短期内租金难以企稳。

图3  全国15个重点城市主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要商圈写字楼平均租金

(单位:元/平方米/天)

03、商办大宗交易市场保持活跃,部分房企折价销售资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产优化现金流

今年上半年,商办大宗交易市场保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持活跃,但买方投资行为相����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对谨慎,交易金额同比下降。中指研����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������究院监测数据显示,今年1-5月商办大宗交����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������易额为369亿元,同比下降3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������2%。其中,一线城市交易额为181亿元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,北京交易额接近100亿元,上海超过70亿元;二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������线城市交易额为137亿元,成都、沈阳����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交易额相对较大,均在40亿元以上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;三四线城市交易额为52亿元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,泉州、江门交易额在10亿元以上。

图4  2023年1-5月和2024����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年1-5月商办大宗交易结构

房企资金承压、折价销售资产、优化现金流����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仍是主力。根据披露卖家的交易数据测算,卖家为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内资房地产企业的交易宗数占比超过40%。伴����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������随着房地产行业下行的持续,部分企业的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出险资产流入法拍市场,以较低折扣����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出让。根据中指研究院数据统计,今年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������1-5月,成交价格在1亿元及以上的法拍����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������共71宗,其中商业地产标的(含综合体、零售商业、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������写字楼、酒店等)和工业类标的(含厂房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、物流仓储等)合计共35����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������宗,占比约50%,部分资产成交价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������格甚至低于评估价格的6折。

04、我国商业地产正从“项目开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发阶段”转向“不动产投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段”

根据发达国家商业地产发展经验,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大致可划分为项目开发阶段、不动产投资阶段(物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������自持阶段)和资产证券化阶段(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������房地产信托投资基金阶段)。

项目开发阶段:房地产企业以开发销售模式为主,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过开发销售、回笼资金、扩大再����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������生产来完成房地产企业原始积累。在该模式下,出于销����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������售目标快速达成的需要,房地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业追求短期现金流,商业地产经营本质����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������被忽略,最终导致部分零售商业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的经营状况出现问题。

不动产投资阶段(物业自持阶段):房地产企����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业完成原始资本积累后,资本和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人才队伍均升级到一个更高的水����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������平,具备了较高的经营管理能力。在项目开发阶段后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������期发展空间缩小导致收益压缩,以及意识����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������到短期开发销售的弊端后,房地产企����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业经营模式由短期开发销售模式逐渐����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������转向长期持有模式,开发完成的商业地产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目采取自持出租、只租不售和租售并行等方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式,通过统一的业态规划和招租运营,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������不断提升管理服务水平,获取长期稳定的持续收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。在该阶段,房地产企业从“开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发商”角色转向“运营商”角色。

资产证券化阶段(不动产投资信托基金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段):商业地产的资产证券����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化是指商业地产企业把自身项目经营的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现金流,通过打包、切割、增信、报审方式,变成证券����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������交易所发行证券,卖给投资者和投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机构,把企业经营的未来现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金流提前收取以进行企业再投资的过程,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是直接融资手段。企业通过实施商业地产资产证����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������券化方案,可以从资产管理的角度,对企业资产进行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������审视和盘点,并不断优化和取舍,达到追����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������求合理投资回报的目的。

在发达国家,商业不动产领域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的开发商、运营商、物业管理商和投资者的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分工明确、协作流畅,构成了产业生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������态的闭环体系,但我国房地产开发商仍处于一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������人涉多角的状态,缺乏完整的配套制度和运营体系。可����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以说,我国商业地产仍处于较初级的发展阶段,正在从����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“项目开发阶段”向“不动产投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������阶段”转型,自持型商业地产尚未变����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成主流,部分顶尖商业地产开发商率先����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进入自持阶段。此外,目前不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动产投资信托基金(REITs)逐步兴起,部分房地产头部企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开始探索尝试,但我国商业地产资产证券化知识普及度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不高、专业人才不足、融资工具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������使用水平较低,税收和法律体系仍需进一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������步完善。

05、新发展格局下商业地产市场面临三����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大转变

在经历了数十年快速城市化和经济高速增长后,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������经济开始从“资产时代”走向����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“现金流时代”。“资产时代”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������强调资产负债表扩张和资产规模增加,“现金流时代����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”强调资产收益率和现金流回报。在“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������现金流时代”,如何更好地发挥规模经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������优势和品牌塑造价值、提高租金溢价水平是商����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������业地产市场成功的关键。商业地产开发属性已经弱����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������化,商业属性和资管属性正在凸显。结合发达国家经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������验,当前我国商业地产市场面临����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������三大转变:一是从开发转向服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,注重用户需求端的动态变化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,在供给端实现精准匹配;二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是从粗放式运营转向精细化运营,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化挖掘项目潜在价值;三是从经营价值转向品牌价值����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,从主题概念、产品内容、经营模式、商业空间和营销����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������推广等方面着手,以有效解决当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������前优质资产缺失以及存量资产运营效率低下等问题����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

06、党的二十届三中全会后商业地产发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展的关键词

党的二十届三中全会指出,完善扩大消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������长效机制,减少限制性措施,合理增加公共消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,积极推进首发经济,培育新的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费增长点,大力发展数字消费、绿色消费、健康消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等新兴消费模式,积极培育智能家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������居、文娱旅游、体育赛事、国货“潮品”等新的消费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������增长点,为商业地产发展指明了新的方向。特色、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������城市更新、城乡融合、EOD、新技术和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新业态等成为未来商业地产发展的关键词。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������

第一,特色成为刚需,商业地产需植入特色主题、特色����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场景、特色业态和特色建筑来打好“特色牌����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”。正如全会所指出的,当前以发布����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������新品、开设首店等为代表的首发经济成为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������激活消费新动能的重要形态����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,要因地制宜积极推进,培育壮大新型消费。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������首发经济是指企业发布新产品,推出新业态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、新模式、新服务、新技术,开设首店等经济活动����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的总称,涵盖了企业从产品或服����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务的首次发布、首次展出到首次落地开设门店、首次����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设立研发中心,再到设立企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������总部的链式发展全过程。首发经济具有时尚、品质����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������、新潮等特征,是符合消费升级趋势和高质量发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要求的一种经济形态,是一个地区商业活����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力、消费实力、创新能力、国际竞争力、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������品牌形象和开放度的重要体现。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在新时代,特色类地产项目将成为城市商业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产发展的新蓝海,通过聚����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������焦“特色”,增强项目活力与发展动力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

第二,在存量时代,城市更新和老旧项目改造是商业地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������产主旋律。全会明确提出,构建城乡统一的建设用地市场,依����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������法维护进城落户农民的土地承����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包权、宅基地使用权、集体收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分配权,探索建立自愿有偿退出的办法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,深化土地制度改革,优化城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市工商业土地利用,加快发展建设用地二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������级市场,推动土地混合开发利用、用途合理����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������转换,盘活存量土地和低效用����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地,开展各类产业园区用地专项治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������理,制定工商业用地使用权延期和到期后续期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策。在存量时代,核心城市可供开发的土地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������越来越少,城市更新和存量改造将成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为商业地产的主旋律,预计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������进度将进一步加快。

第三,城乡融合背景下,县级城市商业地产开发将����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成为新赛道。全会明确提出,城乡融合发展是中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������国式现代化的必然要求。近年来,主要城市的商业地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产已经显现出过剩迹象,倒逼房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������地产企业转向县级城市的新赛道。县����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������级城市经济基础良好,消费潜力较大,商业配套等日常����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������消费需求明确,预计在城乡融合发展的趋势����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下,因地制宜开发县级城市商业地产将成为地产发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������展新赛道。

第四,基于EOD理念的商业化改造将成为商业地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产增长新模式。全会明确提出,完善生态文明制度体系,健全生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������态环境治理体系,为EOD模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式发展提供了政策支持。商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业地产主动拥抱EOD理念,通过空间设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������结合环境、消费者与服务,将自然环境、生态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场景与建筑语言充分聚合,形成无界的生态商业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费环境,而愉悦体验感反哺可持续消费力,将成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为房地产开发企业与运营商重点打造的方向,从而实����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������现商业繁荣与生态环境治理的双赢。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������

第五,科技赋能商业地产,通过差异化突围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������寻找新增长点。全会明确提出,强化企业科技����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������创新主体地位,建立培育壮大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������科技领军企业机制,深化科����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������技体制改革,优化重大科技创新组织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������机制,统筹强化关键核心技术攻关,推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动科技创新力量、要素配置、人才队伍体系化、建制����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化、协同化。在该背景下,中小型����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������科技企业加速崛起,新技术、新产业、新业态����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、新模式也将为商业地产拓展新增长点带来新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������机遇。“科技+艺术”造景、“科技����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������+主题”场景、“科技+品牌”业态、“科技����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������+服务”应用、“科技+运营”管理等均可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������帮助商业地产实现差异化突围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。

注:本文数据主要来自中指研究院