权威解读 | 中咨研究:基础设施REITs优����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������质底层资产的识别与评价
| |||||
| |||||
导 语 对底层资产的有效洞察,是基础设施公募REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������s试点参与者要掌握的必备能力。中国国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������际工程咨询有限公司(简称“中����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������咨公司”)是国资委监管的中央企业、国内规模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������最大的综合性工程咨询机构,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中国投资建设领域有十分重要的影响力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。本期中国REITs论坛(微信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������号 REITs Forum)邀请到中咨公司研究����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中心副主任、教授级高级工程师徐成彬,他同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������时担任论坛的特邀评论员,长年从事工程咨询工作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,是国内外重要工程投资机构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的资深专家,基于其丰富的从业经验,条分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������缕析地剖析了基础设施建设、投资中关键问题,以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及从哪些角度去识别、评价基础设施资产。 金融本质上是配置资本与资产的工具,基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施公募REITs(Real Estat����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������e Investment Trus����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������ts,不动产投资信托基金)是专门配置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������基础设施资产的金融产品。中国证监����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会、国家发展改革委发布的《关于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������推进基础设施领域不动产投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资信托基金(REITs)试点����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������相关工作的通知》(简称《通知》),为金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融资本对接基础设施资产打����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开了广阔的空间,这不仅是深化金融供给����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������侧结构性改革的重大举措,也是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施投融资体制改革的重大创新。基础设施公募R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs未来能否行稳致远健康����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展,关键要看能否把住底层资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的质量关。底层资产是基础设施投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资建设项目形成的固定资产和无形����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产,其收益需要源源不断地流入专项计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������划资金池,形成稳定的现金流,作为公募R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs金融产品的追索基础。准确识别和科学评价����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������底层资产,是基础设施领域公募REIT试����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������点成功的起点和关键,应成为国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资管理部门及证券监管部门最为关注的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������核心问题。 一、哪些资产更合适作为基础设施公募RE����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������ITs的底层资产? 不动产投资信托基金起源于房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产领域。自1960年美国通过《房地产投资信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������托基金法案》建立REITs制度以来,REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������在全球40多个国家(地区)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得到了应用,并扩展到各类基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设施等非房地产领域的应用,成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为持有型房地产和基础设施领域不动产比����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������较通行的权益性金融工具。我国REITs制度在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������借鉴国际经验的基础上,率先从基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施领域启动,对底层资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的类别、地域和收益来源等都����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有特殊规定。 (一)纳入REITs试点的基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施资产内涵 基础设施是为社会生产和居民生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������活提供公共服务的工程设施,是社会赖以生存发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的物质基础条件。按照用途划分,基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可分为两大类:一是经济基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,为促进经济发展而提供公共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务,主要包括能源、交通运输、电����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������信、农业、林业、水利、城市建设和生态环保等传����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������统基础设施领域;二是社会基础设施,为促进社会公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������正与和谐而为全社会提供的公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������共服务,包括基础教育、基本医疗����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、社会保障等社会公共服务领域。 随着时代的发展,基础设施的概念����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������也在不断发展,特别是近年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������出现的“新基建”概念,有关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������信息基础设施(如5G、工业互联网)、融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������合基础设施(如智能交通、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������智慧能源)和创新基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������(如科教基础设施、产业技术创新基础设施),进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一步丰富了基础设施的内涵����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 我国基础设施公募REITs 试点项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������目所涵盖的重点行业,不仅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包括传统的经济基础设施和新基建概念,还����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进一步延伸至仓储物流、国家战略性����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新兴产业集群、高科技产业园区、特����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������色产业园区等领域,明确不含住宅和商业地产。从支持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的力度看,试点分为优先支持类����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和鼓励类,前者如交通设施、市政工程和污染治理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������项目,后者如信息网络等新型基础设施、产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������园区。这些基础设施资产范围的界定,不仅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������显著地突破了传统房地产物业类公募REITs的资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������产范围,而且从推动经济社会高质量发展的创����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新性视角,谋划我国REITs基础设施资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产内涵,体现了鲜明的战略性、前����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������瞻性、全局性视野。 (二)基础设施REITs重点支持国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重大战略 我国改革开放从农村到城市、从����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������沿海到内地,一直在摸索中前进,在实践中总结����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提升。基础设施REITs试点工作拟安排在经济����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础较好或国家鼓励发展的重点区域,旨在取得突����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������破性进展,为在全国全面推广应用R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs积累经验。 进入新时代,我国更加突出国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重大区域发展战略的引领带动作用。党的十九大报告提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������出“以疏解北京非首都功能为‘牛鼻子’推动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展”。粤港澳大湾区是我����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进粤港澳大湾区建设是新时代推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动形成全面开放新格局的新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������举措,也是推动“一国两制”事业发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的新实践。建立海南自由贸易港是我国新时代扩����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大对外开放、积极推动经济全球化决心的重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大举措。这些地区成为“十四五”及国家中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������长期发展战略布局的核心区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。 基于2019年国家发展改革委和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中国证监会组织专家组所开展的广泛调研,专家普遍����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������认为我国基础设施REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点具有很强的创新性,其内涵已经远远超越传统����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上对房地产投资信托基金的认知,因此要做好创新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点工作,采用点面结合的方式,从推动国家重大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������战略的实施切入,不仅优先支持京津冀、长江经济带、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点区域,还要考虑支持国家级新区、有条件的国家级经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������济技术开发区开展试点。 (三)使用者付费类PPP存量项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目进入试点 PPP是基础设施领域政府和社会资本合作的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一种伙伴关系。按照项目经营收费情况,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PPP项目分为经营性项目、准经营性项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目和非经营性项目。我国基础设施REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������试点主要针对收入来源以使用者付费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为主的经营性存量项目。 从1984年我国第一个BOT项目——深圳沙角����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������B电厂实施到2013年底,全国在高速公路����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、轨道交通、桥梁隧道、污水垃圾处理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、能源等使用者付费为主的基础设施领域共实施了3,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������000多个特许经营项目,沉����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������淀了一大批存量基础设施PPP项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目资产。 2014年以来,我国PPP模式的应用更加丰富多样����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,在基础设施和公共服务领域掀起了推广应用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PPP模式的热潮,PPP模式已经成为我国基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������础设施建设和公共服务供给的重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������要方式。根据财政部PPP中心的统计,截至2����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������019年12月末,全国PPP综����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合信息平台收入管理库的PPP项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������共计9440个,累计总投资14.4����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������万亿元;按照回报机制,完全采用使用者付费的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������PPP项目共629个、投资额1.4万亿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������元,其中累计使用者付费类开工项目245����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个、投资额3,285亿元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������。另外,还存在大量包含使用者付费的多元化回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������报机制PPP项目。 推广应用使用者付费类PPP项目,能够有效降低����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府资金支付压力,化解地方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政府偿债风险,推动基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施投资回报机制多元化及投融资体制改革,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更有效地发挥市场配置基础设施资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产的决定性作用,是推动基础设施供����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������给侧结构性改革的重要领域,是今后我国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推动实施基础设施PPP项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目的主要方向,同时也是开展基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施领域REITs试点的核心领域。满足REITs����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������试点要求的PPP项目,主要是20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������14年以前实施的特许经营项目以及20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������14年以后实施并进入运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������期的使用者付费类基础设施PPP项目。推进使用者付����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������费PPP项目实施REITs试点,一方面为社会资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������退出打开市场通道,促进PPP����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目更好地聚焦于运营服务;另一方面有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������利于激发基金管理人选聘优秀的专业团队进行市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������场和服务创新,提升经营管理效率,以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������更多地获取基础设施项目租金、收费等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收入,促进金融业服务实体经济迈向新台阶。 二、优质资产是保障REITs具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有稳定现金流的基础 世界第一畅销理财著作《富爸爸穷爸爸����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》(作者罗伯特·清崎)有一句至理名言:真正的财����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������富是拥有“现金流”。基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施投资项目在经营期终将形成固定资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和无形资产,成为项目公司拥有或者控����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制的、预期会带来经济利益的资源。无论基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施投资形成哪类资产,都要求与REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s有关的基础设施资产能够产生稳定的现金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������流,而且各年的现金流入(如����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营收入)和流出(如运营成本)能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������够可靠地计量。 我国推动的REITs试点,已经引起资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������市场的极大关注。在国家发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������展改革委、中国证监会组织的海南、珠三角、长三角、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������雄安等地的REITs专家调����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������研和相关座谈会中,相关实体企业都表����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������示愿意拿出优质资产开展REITs试点。基于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������2017年我国PPP项目资产证券化(A����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������BS)的实践经验和REITs市场预期,《通知����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������》提出发展改革部门要对各地申报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的REITs试点项目和发起人开展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������先行审查,将符合条件的项目推荐至中国证监会。这����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是从项目源头上排除资产风����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������险隐患、维护投资人合法权益的重要保障,也����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������是决定试点工作能否成功的最关键因素。 (一)底层资产形成首先要合法合规 底层资产合法合规是REITs产品发行和交易����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的前提条件。《通知》要求基础设施R����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������EITs试点项目必须“已按规定履行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������续,已通过竣工验收”。 基金管理人在申请注册基础����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施基金前,一般都会聘请专业团����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������队开展详尽的法律、财务等方面的尽职调查以及资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������评估,对基础设施项目合法合规性、基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������施项目转让行为合法性、主要参与主体资质等出具法律����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������意见书。鉴于“经济人”假设,为了推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动基础设施项目进入试点,必然存在相关方有意或无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������意地掩盖资产瑕疵等情况的可能性。因����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������此,在REITs试点阶段,投资主管部门����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需要进一步审核发起人底层资产的合规性。 建国70多年来,我国投资项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目管理经历了多次重大改革。进入新时代����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,《政府投资条例》《企业投资项目核准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和备案管理条例》等法规将投资项目审批、核准和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������备案管理纳入了法制轨道。鉴于投资项目批����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������复的历史背景和当前政府职能“放管服”改革的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新要求,对拟申请基础设施RETIs试点项目审核����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������备本身及其前置条件(如规划和用地的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������批复意见),以及开工前的必要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������条件(如环境影响评价的批复意见)和竣工验收手续����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等进行复核审查,保障项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������手续齐备和先后次序合乎法律����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法规和相关政策规定,是防止项目未批先建和非法经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������营,加强和完善工程项目事中事后监管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的必要举措。 (二)基础设施项目资产权属关系必����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������须清晰 本次进行试点的公募REITs金融产品,强调����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其权益性融资属性,不同于过去部分金融机构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推出的私募型或债权性REITs金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������融工具,逻辑上应属于项目资本金再融资或进行资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重组的重要工具,应能实现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原始权益人及其控股股东债务的真正“出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������表”。2019年国务院《关于加强固定资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产投资项目资本金管理的通知》����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提出对基础设施领域鼓励项目法人和项目投资方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������通过发行权益型、股权类金融工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������具,多渠道规范筹措投资项目资本金。试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点推出公募权益性REITs金融工具,也是推����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������动我国项目资本金制度深化改革的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重要举措,将会对我国基础设施投融资体制深����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化改革产生深层次的重大影响。 借鉴国际REITs市场的成熟经验,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������我国基础设施REITs试点坚持权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������益导向,要求基金资产持有单一基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施资产支持证券全部份额,并且基础设施资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支持证券持有基础设施项目公司全部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������股权,即原有的项目公司拥有的全部权属����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(所有权或特许经营权)必须完整����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交付新进入的基础设施不动产信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������托投资基金。因此,基础设施REITs的底层����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������资产交割时必须实现完全剥����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������离,不应存在抵押担保或其他负债连����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������带责任,原始权益人没有经济或法律纠纷和他项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权利设定。 为保障底层资产经营的连续性和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������运营管理经验的传承,基础设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目原始权益人需要参与新设的基础设施基金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的战略配售,在一定期限内继续参与基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设施项目的决策管理。中国证监会发布的《����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������意见稿)》(简称《指引》)提出原始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权益人战略配售比例不得低于基金份额发售数����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量的20%,并设定5年锁定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期。 (三)项目现金流具有稳定性和成长性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 公募权益性基础设施REITs本质����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上属于无追索或有限追索项目融资的范畴,是基于项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目自身未来现金流的远期购买。不同于收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益型ABS和类REITs,基础设施公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������募REITs强调无追索权或有限追索的项目融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资逻辑,要避免利益相关者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������过多地承担抵押、担保等增����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������信连带责任,强调项目自身经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营收益是实现基础设施基金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资人回报和还本付息(《指引》要求杠杆����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率不超过20%)的主要来源。判����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������断优质资产的最重要标准,是具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有成熟的经营模式及市场化运营能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。更加重视发挥技术经济专家的作用,对工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������程项目资产质量进行专业判断,是提前规避项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������端资产风险、有效阻断风险从项目端向金融端传递����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的最有效工具,是推动金融供给侧结构性改革的重要����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体现。 在基础设施REITs归集项目现金流时,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需要考虑底层资产的不同情形。一是部分原始����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������权益人的底层资产分布较广,例如跨省交通运输项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目或多省市布局的仓储物流项目,由项目所在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的省级发展改革委分别出具专项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������意见,国家发展改革委要按照资产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������原始权益人进行项目归集;二����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是对于投资规模较小的项目(如城镇污水垃圾处理)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,鉴于规模经济及基础设施网络集约经营的技����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������术经济专业特征,基础设施不动产信托投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基金往往需要将同类项目资产进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行集合打包上市,以降低单位资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分摊的资产评估费、财务顾问费、会计师费、律����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������师费等成本费用,以实现规模经济效应;三是对于高科����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������技产业园区、特色产业园区等项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,需要进行滚动开发和持续投资,总体上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市可能会存在部分时段现金流不稳定的问题,需要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������从项目周期集成角度评估其����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产配置及收益,以便对其寿命周期完整资产价值进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行评价和判断。 投资项目进入运营期,往往需要一段����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������时间的市场培育发展期,才有可能产生稳定且具有成长����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������性的现金流。相比2017年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������我国开展基础设施资产证券化(AB����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������S)试点要求的2年运营期,本次����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs试点政策要求基础设施项目经营期限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更长(至少3年)。因此REITs试点申����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������报单位需要提供原始权益人����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������至少近3年的财务报表(经审计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������)、基础设施项目现金流测算分析和运营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������未来展望以及财务顾问报告等材料,以便����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������技术经济专家能够对基础设施底层资产的盈利能力和公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������允价值进行客观判断,作为投资者询价及资本����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场合理发现其客观价值的重要依据����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。 (四)原始权益人等主体具备资产高质高效运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营能力 原始权益人是基础设施底层资产的权益所有者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。由于基础设施项目投资规模巨大,回报周期较长����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,具有显著的公共性和外部性等技术经济特征����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,过去长期主要由政府、投融资平台和其他国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有企业投资建设和运营。随着我国投融资体制深����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化改革,基础设施项目融资开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������始更加注重发挥市场在资源配置中的决定性作用和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������更好地发挥政府作用,不断创新融资模式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,鼓励社会资本(特别是民营企业)参与,更好地发挥����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������直接融资在基础设施投融资中的关键性作用,让����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������更多的储蓄能够顺畅地转化为有效����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资,以缓解基础设施融资难、融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资贵等问题。 基础设施项目融资健康运作的核心是构建一个高质量的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������特殊目的载体(SPV),大多数SPV也是公募权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������性REITs金融工具底层����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产的原始权益人。SPV是基础设施项目的责任主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������体,需要对底层资产未来运作的质量负责,是基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施公募权益性REITs投资基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������金的收购对象,也是未来确保基础设施资产能够持续提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������供高质量公共服务的责任主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体。近年我国实施的大量PP����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������P项目基本上都建立了SPV项目治理结构,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������但大量社会资本方是施工类企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,项目公司运营责任虚化,可持续能力不足,为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高质量地推动实施公募权益性RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs留下隐患。 REITs试点成功的关键基础,是REITs金融����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产品的潜在投资人能够对该金融工具所追����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������索的基础设施项目资产质量及未来收益形成稳定且可接����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������受的预期,核心是对资产的未来现金流产生信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������任。REITs是基于金融创新的轻资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商业模式,非常注重底层资产的运营管理,不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������仅要求发起人(原始权益人)守法守信,而且要求基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施运营企业信用稳健、内部控制制����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������度健全,具有专业的运营管理能力。通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������过发起人(原始权益人)及基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施运营企业主体资格的审核,倒逼����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs主体能够合法合规地经营基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������施资产,完善项目资产治理结构,强化项目公司内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������部治理能力,以便能够实现提升运营服务质����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������量和效率的目的,为公募权益性REITs试����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������点顺利实施打下坚实的基础。 (五)融资用途以存量盘活带动增量投资 我国国民经济增长长期依赖投资拉动,固定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产投资一直占据重要位置,积累了巨量的基����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础设施资产。2019年我国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国内生产总值约为99万亿元,全社会固定资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产投资规模达到56万亿元,基础设施投资同比增长����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������3.8%,资本形成贡献率为31.2%。当前,新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������冠肺炎疫情在全球肆虐,对我国经济社会也造成了短����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期重大冲击。由于外部环境变化和最终����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������消费的抑制,2020年第一季度我国国内生产总����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������值20.65万亿元,同比����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������下降6.8%(按可比价格)。在当前环境下,启����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������动基础设施REITs试点正逢其时。通过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������盘活存量基础设施资产,带����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动增量投资弥补基础设施短����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������板,以融资促投资,推动基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施投资和金融业供给侧结构性改革,是当前����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������落实“六保”宏观调控政策的现实需要����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。 基础设施REITs是联通金融市场����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和实体经济的直接融资工具,其����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������融资用途需要符合投融资政策导向要求,鼓励将回����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收资金用于新的基础设施和公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用事业建设,重点支持补短板项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目,形成投资良性循环。基础设施����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������REITs试点是我国深化金融供给侧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������结构性改革的新举措,通过试点以存量带����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������增量、以融资促投资,探索解决基础设施底����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������层资产原始权益人的退出通道,让更多投资人有机会分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������享高质量基础设施资产收益的成果,是增强金融服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务实体经济能力、推动金融业健康发展的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������直接体现。 (六)基础设施REITs离不开金融和项目两侧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的专业支持 基础设施公募REITs试点是一项非常复杂的系����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������统工作,必须从金融市场和底层资产两����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������侧发力,需要中国证监会、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国家发展改革委等部门通力协作,离����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������不开金融和项目两侧的专业支持。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在基础设施REITs的交易结构设计中,金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������融服务机构自上而下关注REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s的“果”,从投资人角度进行产品设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,主要评价投资回报和市场风险等;工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������程咨询机构自下而上关注REITs的“因”,从项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������实体资产角度,主要评价基础设施建设和运营方案以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������及项目周期风险等。基础设施公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������募REITs链接了资产价值的“因”与金融回报����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的“果”,为工程项目投融资方案策划提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供了崭新的思维空间,为金融回归本源,更����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������好地服务实体经济发展敞开了大门。 “好资产”或“好项目”究竟是如何修炼的?����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������必须翻看她的成长秘史。在前期决策阶段,好项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一般都要经过以可行性研究为核心的技术经济论证,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������从宏观政策与规划符合性、市场需求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、项目选址、工程技术方案、资源环境和社会影����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������响、组织管理方案、投融资和财务方案、风险评价等角����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������度,系统地优化项目方案,种下好资产的优����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������秀“基因”,并获得项目审核备的“准生证����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������”。经过施工建设阶段的精心哺育,项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目资产幼苗茁壮成长,直至竣工验收“成人礼”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;再经过几年的经营管理锤炼,资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产“淑女”逐渐适应了市场和社会的磨砺,并祈盼����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资本“王子”的青睐。 REITs是好金融,基础设施是好资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,基础设施REITs试点使双方喜结良缘����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。当这对“新人”走向IPO的殿堂,金融监管和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������投资主管等部门理当主持“����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������婚礼”,专业“媒介”自然不可缺席。除了金融侧����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“媒介”的律师事务所、会计师事务所、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资产评估机构、财务顾问等,项目侧“媒介”的工程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������咨询机构也应列为座上宾。工程咨����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������询机构善于研究原始权益人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������所持资产的“成长史”,具����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有识别和管控资产风险的专业能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������力;在基础设施IPO前的辅导中,可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进一步完善项目侧“嫁妆”,衔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������接金融侧“诉求”,通过技术����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������经济论证,如分析产业前景、界定资产边界、规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������范项目管理、优化现金流、估算资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产价值等,为金融侧创造更富活力的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������现金流,为IPO后的天长地久增强彼此信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用。 遥知不是雪,为有暗香来。我国基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������施REITs试点政策刚出台,金融资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市场和基础设施领域已香气扑面!����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� | |||||
青春中咨
中咨公司
中咨研究
中咨智库
中咨小镇