专家访谈 | 基础设施REITs试点项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资回报率=?
| |||||
| |||||
国家发展改革委近日向社会发布《关于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������做好基础设施领域不动产投资信托����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������基金(REITs)试点项目����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������申报工作的通知》,记者采访了相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������业内专家分析解读项目申报中的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政策指标要求。 新华财经北京8月6日电(记者余蕊)国家发����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������展改革委近日向社会发布《关于做好����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基础设施领域不动产投资信托基金(����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs)试点项目申报工作的通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知》,要求申报的项目运营时间原则����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������上不低于3年。同时,项目现金流持续稳定且来源����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������原则上不低于4%。记者采����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������访了相关业内专家分析解读这些����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指标。 3年运营期要求需结合行业和项����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目特点具体分析 ����� �������Ƴ�������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�����������“REITs投资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的标的应该是成熟的不动产资产,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������而不是处于开发期和建设期的资产。因此对于公募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������基础设施REITs试点要设定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一个运营时间的要求,通知将项目运营时间定为原则上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不低于3年,是基于各类基础设施运营的特性����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制定的。”北京大学光华管理学院����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������副院长张峥说。 基础设施运营往往具有显著的行业特点,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������其运营期限及经营收入受到行业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������特征的明显影响。中国国际工程咨询有限公司研究中心����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主任李开孟认为,如果严格要求����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������3年运营期,可能会使一些优质的基础����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设施类资产应用REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������受到限制,特别是仓储物流、互联网、数据����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中心等行业,需求旺盛并且发展迅速,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在项目投入运营后可在短时间内进入成熟����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期,所以实践中需要结合行业和项目特点,对稳定����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������运营的期限进行具体分析。 “不能简单地将3年运营期绝对化,通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������知指出这是原则上的期限要求。例如,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������交通项目的运营期分为试运营和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������正式运营等不同阶段,其中轨道交通项目还有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不收费的试运行阶段。而客����� ������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������������Ƴ�������流是决定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交通行业REITs项目现金流的关键因素。”李����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开孟说。 项目需要现金流持续稳定且来源合理分散����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������ 通知要求,申报的项目需要现金流持续稳定且来源合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理分散,投资回报良好,近3年内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������总体保持盈利或经营性净现金流为正。 “项目现金流持续稳定是参与REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的基本要求。同时,项目现金流来����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源合理分散,现金流的稳健性和成长性都����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是投资者关注的焦点。”张峥说,例如一个收入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������来自多家入驻厂商的产业园区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������,相较于收入主要来自一两家入驻厂商的园区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,现金流的来源就更分散,抵����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������御风险的能力也就更强。 中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������徐成彬表示,公募REITs项目现金流的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������稳定性至关重要。“公募权益性基础设施REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������s,是基于项目自身未来现金流的远����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期购买。项目自身经营收益是实现����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基础设施公募基金投资人回报和还本付息的主要来源。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”徐成彬说,不同于收益型ABS和类REI����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������Ts,基础设施公募REITs����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������强调无追索权或有限追索����� �������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������Ƴ�������,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������而非以固定回报或保本保息����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的方式融资。因此要避免利益相关者过多地承����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������担抵押、担保等增信带来的连带责任。 李开孟表示,项目利润与净现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金流并不是完全相同的概念,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������后者不包含资产的折旧和摊销����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等成本费用。从项目公司的角度看,净现����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金流是经营活动、投资活动和融资活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动的净现金流之和,其中经营性净现金流是项目经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营活动的现金流入与流出之差,直接反映了����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������资产本身经营效益情况,是判断REIT����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������s项目现金流状况的最重要基础。通知要求项目近3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������年内总体保持盈利或经营性净现金流不出现负����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������值,就是希望项目经营活动能够维����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������持财务可持续性。 项目净现金流分派率底线为4% 通知要求,预计未来3年净现金流分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)原则上不低于4%。 “文件中的这个条款非常重要。”张峥说,这是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指“扣除因产品项下负债造成的年化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������现金流出与产品年化费用后可供分配的现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������金流”与“资产估值扣除产品负债得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������到的公募基金净值”的����� ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ��������Ƴ�������比例不得低于4%。 “从国际市场上看,REITs产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品很重视现金流分派。我国公募基金分配规则的具体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要求以及特殊的多层次的产品结构����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������都会影响可分配净现金流的计算����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,在实践中需要有一个逐步统一的标准����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。”张峥说。 徐成彬表示,机构和个人投资者投资公募RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs旨在获得较稳定的预期回报。对于公募����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������REITs基金而言,基础设施投资回报是����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������投入与产出的比较结果,投入指底层资产的购����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置价,表现为资产评估净值(NAV)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或REITs市场竞价结果;产出指预期各年现金流����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分派和资产增值(资本利得����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������)的折现值。 徐成彬认为,中长期国债到����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期收益率可以看成是无风险报酬率,而REITs试点����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项目的预计净现金流分派率是一种����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������包含投资风险的预期收益率,因此应高于无风����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������险报酬率。但“预计未来3年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������净现金流分派率不低于4%”并不意味着4%是RE����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������ITs基金的各年保本回报率,REITs基金允����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������许未来各年实际回报率波动,甚至个����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������别或部分年份可能存在亏�������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ��������� �������Ƴ��������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������损或无回报的情况。从中长期和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������国际市场经验看,公募REITs净现金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流分派率介于债券和股票收益率之间,不应该低于4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������%。 “4%这个参考下限说的是底层资产的净现金����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������流分派率,在一定的程度上,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������我们可以认为基础设施REITs的投资人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������可预期的年化分红回报率不低于4%。”张峥����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������说,当前,五年期定期存款收益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������率为2.75%,十年期国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������债收益率接近3%,1年期银行理����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������财收益率多处于3%-4%。REITs投资人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的回报分为两个部分,分红回报和资产增值����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。仅从4%以上的分红回报来说,在目前市场上并不属����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������于低水平。另一方面,这个����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������参考标准,也考虑能够调动资产原始权益人参与试点工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作的积极性。 | |||||
青春中咨
中咨公司
中咨研究
中咨智库
中咨小镇