彭树恒 王晓学 尤伯军 ����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������吴梦宸| 加快推进老旧小区改造的政策建议
| ||||
| ||||
城镇老旧小区改造是重大民生工程����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������民生扩内需、促进经济高质量发展����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������具有重要意义。在当前新冠肺炎疫情防控常态化背景����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������下,加快改造完善小区配套和市政基础设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施、提高社区综合治理能力、全面提升各类风险����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������防控的信息化和智能化水平就显得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������紧迫而必要。 1 当前老旧小区存在的主要问题 一是基础设施短板多。据住建部统计,目前全国共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有老旧小区近16万个,建筑面积约40����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������亿平方米,涉及居民超4200万户,约占全国存量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅的12%。处于社会治理末梢的老旧小区,很多基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础结构和建筑功能还停留在上世纪八九十年代水平,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������大多数软硬件设施老化严重,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������已无法满足居民居住和生活需求。例����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������如,部分小区入户给排水管道锈蚀����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������严重,跑冒滴漏现象普遍;有的小区供电线路陈旧老����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������化,配电设施超负荷运转,存在较大安全隐患;还有大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������部分小区5-6层的楼房没有����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������电梯,缺乏无障碍设施,给����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������居民上下楼带来诸多不便。 二是公共服务功能弱。对老旧小区服务功能的提升完善,是满����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������足居民对美好生活需要的一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������个重要方面。由于建造年代����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������较早,老旧小区普遍存在相关配套设施不足、公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������共服务功能缺失等问题。例如,大多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������数老旧小区没有停车设施,对社区商业服务缺乏����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系统考虑,导致人车混杂现象普遍,居民出行和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������生活不便;不少老旧小区内雨污分流设施缺乏,垃圾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分类收储设施也不完善;由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������于小区内公共场所面积有限,导致满足居民网上购物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需求的邮政快递末端综合服务站、智����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能信包箱、智能快件箱等配套设施严重����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不足。 三是小区智慧化水平低。在老旧小区建设之初,信息技术相对不发达,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������各类配套设施的智能化、智慧化水平较低。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������随着经济社会的发展,原有的各类生活配套设施已无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法满足居民安全需要和基本生活需求。特别����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是在社区治理和安全保障、重大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������灾害及疫情防控、居家健康和养老服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务等方面,对智能化和智慧化的改造需求更加����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������迫切。例如,很多老旧小区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������缺乏人员和车辆出入口管理系统,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������小区监控和安防设施不健全,物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业管理系统不规范,社区服务平台功能不完善,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������智能快件箱、智能信包箱严重不足等等。 2 制约老旧小区改造的关键难����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������点 老旧小区改造是在现有基础上“提档升级”,既要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将居民的“美好居住”放在首位,又要与城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市规划相结合,同时需要做好多方统筹����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������协调、积极筹措资金,在具体的实践中涌现出诸����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多难点堵点。 一是政府负担过重,居民存在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等靠思想。对于大部分老工业城市来说,一方面老旧小区数量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������多,政府财力比较有限,老旧小区改造����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投入十分庞大。另一方面由于历史原因,居民受“福利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制”思维长期影响,存在“单位制”大包大揽����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������的依赖意识,普遍认为老旧小区改造主要是政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的事情,自己不用着急、不用担心更不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用花钱,缺乏“共享共建共治”和“购买服务”����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的基本意识。 二是居民需求多样,各方平衡难度较����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大。从住户自身状况来说,老旧小区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������居民构成比较复杂,不同年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������龄、家庭结构、经济状况的人群聚集在一起,改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������造需求各有不同。另外,除����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������了自身居住之外,由于许多老旧小����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������区所处位置优越,其中不乏黄金地段,区����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位优势明显,业主购房目的还表现在投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资增值上,很多住房处于闲����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置或者出租状态,这些都导致住户对于小区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改造需求的差异性和复杂性。 三是责任意识缺乏,影响总体改造效果。在各地老旧小区改造指导意见出台之前,部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������分城市也进行了一些整体或局部的小范围改造,取得了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一些成效,也暴露出不少问题。例如����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,有些小区供热管网改造时,施工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方到处挖坑,小区环境受到较大影响。而����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������道路挖掘后,在覆盖沙土没有夯实的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������情况下,覆盖沥青,铺设道路,导致道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������路出现塌陷。另外,一些老旧小区进行楼道内管线����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改造后,管线四处散落,无人问津。这些问����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������题暴露了施工方责任意识的缺乏。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������ 四是物业关系不顺,改造效果难以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维持。目前部分老旧小区还存在房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������改房、承租房、回迁房、商品房等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������多种房屋产权形式共存的局面,形成了较为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������复杂的所有权结构,产权界定模糊不清,增加了小区改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������造的难度。另外,有的产权单位逐步消失,而相应的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业改革却没有及时跟进,物业服务和收费都����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������无法统一,造成老旧小区物业难以提供必要����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务。老旧小区改造完成后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,如果物业管理方继续缺位,就会导致改造成果无法����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维持,造成人力和资金的浪����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费。 3 推进老旧小区改造的对策建议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������� 一是政府主导,社会参与。政府在老旧小区改造过程中,应发挥政府主导作用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,加强对老旧小区改造工作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的指导,加大中央财政资金对改����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������造项目的支持。考虑到老旧小区的改造往往和城����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市,特别是老工业城市的更新改造和开发建设同步进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行,建议在中央其他有关专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项中,结合城市功能调整、产业转型发展,进一步����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安排相应补助资金予以支持。在积极发挥政府主导作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用的同时,针对老旧社区在养老、托育、助餐、家政保����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������洁、等社区专项服务设施的改造建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������设需求,可在充分挖掘相关可能收益来源基����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������础上,通过建立相应的投融资模式和后续长效运����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营管理机制,积极吸引社会力量参与。 二是需求导向,提升品质。老旧小区改造要以需求为导向,通过改造补齐必要的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������功能短板,提升社区生活和服务质量。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在此过程中,积极吸收借鉴国内外����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������成功经验。例如,新加坡的邻里中心,围绕居住配套功����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������能,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,为百姓提����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������供“一站式”服务;浙江省德清县邻����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������里中心构建镇(街道)、村(社区)、小区“幸福邻里����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”三级平台,通过整合“碎片化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������”社区服务设施,拓展社区公共服务空间����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,打造“一公里服务圈”。参照这些成熟模式,在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������老旧小区改造中考虑增加必����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要服务用房,作为建立“养����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������老中心”“养老医疗护理站”等机构和公共活����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动场所。 三是智慧助力,安全便捷。一方面抓住国家鼓励开展以5G、人工智能、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������互联网、物联网为代表的新型基础设施建设的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������有利时机,另一方面加快弥补此次新冠����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������疫情暴露出社区作为社会治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理末梢在响应突发公共事件、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������维护社会安全稳定等方面存在的短板,老旧社区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的改造工作应积极借助新技术、新手段,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������推动以移动互联网、云计算、物联网、大数据等技术����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������为载体的智慧社区建设,包括构建基于智慧城市的社区����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安防系统、方便居家养老的智����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������慧出行和应急呼叫救助系统等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。同时,要立足实际,量力而行,合理制定改造方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案,以实现治理安全化,管理现代化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,服务多元化,运营便捷和可持续化等为����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������基本目标。 四是阳光透明,加强监管。在老旧小区改造过程中,政府各部门要通力����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合作,加强沟通,保证改造内容、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规划设计、施工组织等公开透明。在项目开始初期,规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������范市政改造工程投资核定方式标准,制定规范合理的招����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标流程,真正选拔资质佳、施工质量好的企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������来承接改造工作。在项目工程建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设过程中,对于承接任务的施工主体,要进����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行阶段性监督,做到工程质量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、安全、工期相统一,确保施工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单位按时、保质完成任务。对于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������改造后的小区维护管理,要在理顺责权关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系、明确管理办法的基础上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,加快建立健全社区物业长效管理机制,确保老旧小区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������改造后实现可持续地管理和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������运营。 | ||||
青春中咨
中咨公司
中咨研究
青春智库
中咨小镇